住宅限购调控愈加严格，住宅无论是价格还是成交量，开始逐步平稳，成交量有所降温，与此同时，商业地产却一路走热。据中原地产截止2018年6月30日的数据统计显示，成都主城区的商铺成交情况从2016年10月的首次调控以来，就较往年成交量上升不少，并且两年来主城区的商铺供应情况相对较低。可谓是主城区买一铺少一铺。
那么，现在投资商铺有前景吗？
先说观点：商铺投资不能一概而论，在城市的核心地段，和城市规划的重点商业区的商铺，是有投资前景的。而没有人流量，一些偏远地带的商铺是没有投资前景的。
从投资角度说，虽然“一铺养三代”的结论流传甚广，但投资商铺并不是一个简单的买与不买的问题。有那金刚钻，才敢揽这瓷器活，如果不谨慎分析盲目投资，别人的“一铺养三代”则可能变成“三代养一铺”。
针对目前成都商业投资市场的现状，以乐天广场外街为例，深度分析了七条商铺“黄金法则”，一一剖析。
标准一：商圈地段优势为第一考虑要素
“决定地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”——李嘉诚，这是一条黄金定律。对于商铺投资的地段来说包含两个重点的概念：临近稳定商圈和地铁。以乐天广场外街为例，地处城东攀成钢商圈核心位置，有足够的商业氛围，热闹，而且商圈可以构成商业互补，对大部分人群形成整体吸引力，这是地段最大的前提。同时，乐天广场外街一侧即是地铁2号线牛市口站，并且距即将开通的8号线东大路站点的直线距离仅400米，双地铁口岸，是十分稀缺的地段，也是人气汇聚的核心枢纽地段。
标准二：潜在消费人群 以保障商铺的人气
普通居民，一个农贸市场就满足了所有需求。高端人群，他们需要商超、洗衣店、火锅店、24小时便利店、健身会所……对各形态商业的需求极其旺盛。高端人群聚集是优质商业人气激活的关键因素。
2017年起，攀成钢逐渐迎来交房高峰期，绿地锦天府、通用时代国际社区、中粮鸿云、仁恒滨河湾、中洲中央城邦等项目均已实现交付。据统计，从18年底到19年年末，伊泰天骄、环球汇天誉、icc天骏、吉宝凌云峰阁将相继完成交房入住，也就是说，2018年攀成钢还会迎来一波入住潮。
高端居住项目的集中入住，优质配套锁定居住人口，并且攀成钢周边的塔子山、沙河堡、东客站等板块也已经形成浓厚的居住氛围，整个泛攀成钢区域将拥有超15万高端消费人群。
标准三：投资商铺类型细分考量
商铺有三种类型：
· 临街商铺：过往街道旁的商铺，包括临普通街道和临商业街两种细分情况。优势是人来人往，临普通街道的劣势是商铺的“形象”一般
· 社区商铺：一般来说同为社区底商，主要面临的客户群体是社区居住人群，人气情况视社区入住情况而定。
· 综合体商铺：就是大型综合商业体内的商铺，消费品牌功能分区，满足不同客户需求；统一管理，整体运营。优势是整体商业布局结构健康，劣势是可经营业态受整体限制。
三种类型的商铺各有优缺点，并且也不是完全割裂开的情况。以乐天广场外街为例，更是集三种类型商铺的优势于一身。乐天广场外街实质是临商业街商铺，人气有保障并且在商业街的整体打造背景下，铺面形象的可塑性强。由于项目地区攀成钢各大高端住宅集中区域，各社区入住情况良好人气有保障。特别是乐天广场全自持综合体，对外街人气的加持。
标准四：商圈整体运营能量
位于攀成钢核心位置的乐天广场，系地铁上盖100%自持项目，投资超过50亿元，预计会在2021年前后开业。韩国首尔中心区域的乐天世界大厦是乐天的代表地产作品之一，每年吸引高达5000万人次的客流，创造约10万亿韩元的收益，乐天的商业开发运营能力非同一般。而在成都，乐天正把韩国本土的成功商业和模式，复制到目前炙手可热的攀成钢，为成都带来国际化的商业终极形态。
在售商业外街与乐天广场位置图
外街是乐天广场外的l型街区动线的规划，依客户的需求，定制休闲、餐饮、购物、健身、超市等业态，周边高端社区的消费需求，一应符合。
乐天广场全自持多业态运营对人气客流的区域锁定起到了至关重要的作用，是对外街商铺人流量的最好保障。
标准五：商铺可承接哪些商业业态
互联网电商巨头多实体商业多有冲击，但参与式商业业态是电商无法企及的部分，这也是商铺投资要考虑的招商业态可能类型。并且，电商巨头已经在开始往线下发展，寻求优质商铺作为其线上线下结合的关键连接点。比如，前段时间很火的无人超市，京东合作店铺的计划，阿里巴巴线下新零售业态盒马鲜生等等。
也就是说对商铺的选择另一个关键就是，商铺是否有承接新业态的可能性。以乐天广场外街为例，外街的开放式姿态占有综合体的人群吸附，同时可以承载电商无法冲击到的参与式商业业态，以及承接商业新业态的多变属性。
标准六：商铺租售比是投资回报率关键
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免，货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。
租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为商铺租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每个月的月租与商铺总价的比值。国际上通行的标准认为，合理的商铺租售比应在１:250以内。这个比值意味着，如果把商铺按现在的租金出租，100个月至250个月（大致相当10年至20年）内能收回房款，置业商铺就是合算的。
以乐天广场外街总价350万的商铺为例，区域商铺租金300/月/平米，60平米的月租金18000，计算租售比1:194，在非常健康租售比范围内。不想部分其他商铺的租售比超过了1:400，商铺价格与租金进一步背离，有些达到了1:500甚至更高。
标准七：商铺变现的时间成本
商铺投资的最后一个关键点是看收铺等待的时间成本。从资金投入后到收铺可外租的这段时间之内，投入的资金并无收益产生，对资金成本的占用同时也投入了该时间短的收益成本。那么，也就是说，这段等待时间越短，投资的收益更为合算。
以乐天广场外街为例，以现铺的形式呈现，收益等待时间为零。资金投入后可以第一时间收铺，尽早开启收益模式。
综上所述，七条投资商铺的黄金法则可以在做投资考虑逐一分析考量，之后再谨慎投资，不盲目跟风。寻找到最合作的商铺再决定也不迟。
可以关注乐天广场外街臻稀铺。60-1117平米的金铺，全以现铺呈现，限时优惠8.5折起，付款50%即可交付！目前销售馆已开放，欢迎垂询028-66770000。