今天我们以长沙为例，看看哪些城市的长租公寓值得投资。
一、盈利状况
中国房价行情平台公布的最新数据显示，近一个月长沙住宅租金均价为24.25元/月/平方米,环比下降0.78%。据此计算，在长沙租一间建筑面积为60平米的房子，月租金约为1455元，水电燃气物业费用合计200元。
切身经历证明，地铁口的160平大户型房，整租3500元每月，隔成单间出租月租金收入达7000。而且整租3500甚至有空置期，分租单间月租1200几乎没有空置期。以我自己买的房子为例，正地铁口160平米，假设隔成单间出租，按空置率20%计算，年租金收益在7000*0.8*12=67200，这是极保守的情况估计，两年装修成本就收回了。但实际上，正地铁口房子租赁相对容易，家私齐全空置率非常低，拿房成本为月收益的33%左右。
二、供需状况
长沙市人口规模大，住房需求旺盛。据长沙市统计局数据，2016年长沙市常住人口达764.52万人，比2015年增加21.34万人，增长2.9%。长沙净流入规模也在持续扩大，2016年长沙净流入常住人口5.7万人，累计净流入68.52万人。统计报告分析，长沙人口较快增长得益于经济持续较快发展和房地产价格洼地效应。
《全国50城房租收入比研究》报告显示，全国50个城市超七成房租相对收入较高，但长沙房租收入比仅25%，属于租金相对合理城市，在成都、西安、青岛、济南等新一线城市中最低。调查显示，长沙应届毕业生月薪基本在3000-4000元之间，若采取合租方式，应届毕业生每月租房支出不到月薪的1/3。
三、长沙长租公寓市场
某长租公寓服务商内部爆出的全国16个一二线城市的品牌公寓调研报告称，以目前现有客户为数据源抽样了全国共计490个品牌公寓，调查发现北上广深的品牌公寓数量占据70%，其他城市品牌化较差。
长沙当前对长租公寓的需求并不迫切，尚未产生市场领军性的长租公寓品牌。但近年长沙人口净流入大，尤其是大学毕业生数量持续增加，长租公寓市场的需求正快速增长。
四、美房网美寓投资经营建议
总体而言，房屋租赁市场潜力巨大，从扩大公司产业规模，协同当前投资业务发展来看，我们可以介入房屋租赁市场，在长租公寓模式上稍作调整以充分发挥我们公司的优势。当前，可先以长沙等我们有项目资源的城市试点，如果经营得好，再深入推广。
1、集中式运营为主，主打优质租客市场。我们的投资楼盘提供了集中、便于管理的大量房屋，业主以投资为主，我们可利用其已经持有的房子为我们创造一些新的增长点，为未来探明方向。
2、经营上力求降本增效。我们只提供基本的租赁服务，后期居住管理方面，提供维修服务和租退房之间的一次彻底清洁服务；线上看房、签约、报修、房租水电费缴纳等服务，在美房网基础上做简单开发，或与第三方平台合作；简单装修，提供基本生活家居，如床、桌椅、厨卫等；相应的，租金略高于当地中介、房东租房，但要低于普通长租品牌公寓。线上维护、利用互联网工具可大大降低投资成本
3、 选择长期投资项目。房屋选择上，尽量选择投资时间长的楼盘，与业主签订5-6年的托管服务，中途可带租约出售或付违约金。但真的要将长租公寓当做公司一项主要业务，则应该包租6-10年，保证形成品牌影响力。
4、开展金融合作。传统租赁市场“押一付三”，长租公寓只需要“押一付一”，我们可根据芝麻信用分评定租客信用等级，高于700分交租上可更自由灵活。更值的借鉴的是蘑菇公寓的蘑菇宝、青客公寓的青客宝金融模式：以租客的信用和房租现金流为抵押申请低息贷款，由此公寓管理方提前一年获得租金，打通现金流实现规模扩张，租客只需要每月按时将租金转给贷款银行（此模式应用还需专业人士研究）。
5、配备必要的硬件设备，密码锁、基本家具等。
6、有研究者建议，新的长租从业者入门，在具备一定资金规模和优势团队的情况下，二线城市按照1000元左右的价格进行产品定位，一线城市按照2400元左右进行产品定位，都是比较合理的。
五、投资回报估计
拿房成本如果在40%以下，每年约有20%的纯利润。收到的钱还可以投资稳健的10%左右的投资品。
综合计算，光年利润高达19%左右，按照6年周期，3个月免租期，正常运营成本为8000元每月，最终运营成本算1万元每月，租客押一付一，空置率10%，投资150万，先收房5套，从第3个月起，每个月收房1套，直到收房15套结束，第36个月起，每个月3000元维修和其它成本。算免租3个月，后续房子每个房子依然有免租期3个月，非同一时间结束出租，故而算总时间80个月。装修成本加家具家电12万（附表 长期收益表）。
综合计算，150万投资6年共回报310万。此外，从第15个月起，就有正向现金流，按照资金年化回报12%的投资，资金平均年化回报约为18万，6年约为108万，所以，150万投资6年共回报420万，资金年化回报率为150/（420-150）=0.3，换句话讲，资金的年化回报竟然高达30%！
当然，这个的前提是拿到合适的房子！
作者：mkbjf04
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