房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法中的第十二条 备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。
一个开发商的某个楼盘因环评不过，导致不能提供《竣工验收备案表》，不能在备案机关备案；同时备案机关已书面要求开发商整改，责令其停止使用。但发展商依旧对业主发出收楼通知，并由其物业管理接待收楼和入住等事宜。有部分业主因住房、婚事等个人原因被逼在楼盘证照不齐的情况下，收楼入住。对此我有几个问题，希望贵院能解答一下。
1、开发商的以上行为是否已违法？
2、如果第一条成立的话，业主在开发商违法行为之后做出的收楼行为是否依然有效？日后因此收楼行为导致使用人的损失或相关法律责任由谁承担？
3、如果业主没办法，需要被逼收楼。那业主需要保留那些证据，或作出什么行为，以便日后追究开发商责任？
您好。你的问题回复如下：
关于新建商品房交付使用的相关规定：
一、销售方面我市于2010年6月开始要求房地产开发企业和经纪机构在商品房销售现场公示《商品房买卖合同示范文本》、商品房交付使用条件、违约责任等资料，并要求购房人在签订购房合同前签阅《购房须知》，确认已知悉开发企业所公示的文件。《购房须知》作为合同的附件。我市的《商品房买卖合同示范文本》第八条明确了交付使用的条件，并在第九条明确了出卖人的违约责任。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同的材料。根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）要求，商品房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案。因此取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是商品住房交付使用的必备条件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是产权确认的必备条件，因此取得该备案表才能顺利进行产权确认。我市住建管理局《关于规范新建商品房交付使用流程的通知》（佛建管〔2012〕321号），对于新建商品房交付作出了明确的指引。
二、竣工验收方面 1、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。 2、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（建建〔2000〕142号）第五条规定，消防、水电等验收合格是竣工验收的前置条件。 3、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条，“建设工程经验合格的，方可交付使用”。第四十九条 “建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设主管部门或者其他有关部门备案。” 4、根据《建设工程质量管理条例》第五十八条，“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；”。根据属地管理原则，请您到购房所在地的区国土城建和水务（利）局具体反映情况，我局将做好监管跟进工作。
2013-07-27 16:24:12