某地为规划新城区，拟对规划区内的相关建筑进行征收，未料到拆迁范围内的一家宾馆的承租人在谈判磋商时，竟然提出了高达一千五百万的征收补偿要求。但是，经征收方评估公司对该宾馆进行评估后，只得出约一百五十万元的结论。为什么二者之间的差距会高达十倍呢？让我们听听专业征地拆迁律师——李文谦和孟文静律师怎么说。
本案中，宾馆承租人的漫天要价看似不合理，但是如果我们仔细想想，会发现其主张并非毫无道理。宾馆作为一种收益性物业，其既有无形资产如土地使用权和特种行业经营许可证，又有固定资产如房屋和家具、防盗门、配套安全设施等。如果只是按照地上附着物来评估，那么可能只需要一百多万，但是如果考虑到预期利益，那就不是一百多万能够搞定的了。此外，宾馆业属于特种行业，开业前需要取得特种行业经营许可证，比一般的行业手续更加复杂，成本也更高。
那么，宾馆、酒店、度假村等特种行业在面临征收时，应该如何评估呢？
在动迁实践中，我们比较常用的评估方法主要由成本法、收益法、假设开发法等。因为宾馆的适用时间较长且具有连续性，能让宾馆的老板在未来的一定时间能取得源源不断的收益，所以，宾馆拆迁常用的评估方法是收益法，其最终的评估价格与经营年限、折现率和现有净利润有关。此外，由于宾馆业的特种行业经营许可证有一定期限，如果许可证剩余期限长于土地使用权的剩余期限，那么剩余年限应当按照土地使用权的剩余期限；反之，则应当按经营许可证的剩余期限和经营许可证期限后土地使用权的剩余期限分段计算。
由上述可知，宾馆等特种行业在面临征地拆迁项目时，采用收益法才能合理保障被征收人的应得利益，被拆迁人对此可以提出要求，以维护自身合法权益。