房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转：1,促就业2.控通胀3.保障金融系统的安全明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解。房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重。2007年全球金融危机是楼市分水岭
2007年全球金融危机之前出口经济快速发展，大家生活水平大幅提高，对房产需求很大，导致房子供不应求，价格上涨，但价格始终在合理范围内，因为2007年全球金融危机之前，没有太多的投资投机。原因如下:1.出口工业比房地产挣钱，很多钱优先进入制造业领域2.就业不错，政府没有必要通过放水进行基建，解决就业问题。
2007年全球金融危机之后，出口遇阻，高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条，导致社会出现大批失业人员，在稳定压倒一切的情况下，政府开始放水投资基建，同时鼓励房地产购买，毕竟房市还是供不应求。随着买气的加大，房价开始上涨，产生了赚钱效应，制造业由于不如以前好赚钱，纷纷进入房地产，基建放的水最终也流到了房地产，引起了房市一波一波的上涨。
2014年9月，2015年3月，国家出台宽松政策，放松了大城市限贷限购，大城市积压的自住需求一下子爆发出来，由于供应没跟上，导致供不应求，价格开始上涨，产生赚钱效应，更多的投资投机资金开始进入房地产，特别是2015年6月股市开始暴跌，大量资金由股市转战房市，价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房，随着时间的推移，大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求，然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。
调控干预的效果
不管什么产品，只要有不错的利润，如果政府不干预，迟早供大于求。如果政府干预的少一点，大城市的房价断不会如此之高。下面以限贷限购给大家解释一下:
当房价上涨时，地方政府开始疯狂卖地，发大量开商开始买地建房，因为开发房屋有个时间周期，不能马上产生市场供应，房价继续上涨，民怨开始沸腾，中央开始出调控政策。例如限购限贷，导致市场被冰冻，这严重改变了开发商的预期，已经拿地的放慢开发节奏，没拿地的暂缓拿地，供应因此没有大量增加，但需求并没有消失。过段时间解除调控，积累的需求如火山喷发，由于供应没有实质的增加，房市继续供不应求，房价开始上涨，投资投机资金介入。
房价继续上涨，地方政府开始大量卖地，开发商踊跃购地，还没来得及大量开发，中央政府又开始调控，周而复始。如果我们的政府出政策时 ,考虑一下开发商的感受，毕竟他们才是房子的供应主体，给他们完整的市场，大量开发赚钱是不二选择，供过于求只是迟早的事。
房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:
政府：政府垄断了市场供应，原则上会控制市场，慢慢卖，其实不然，在现有的政治生态下，没有谁会把土地留给下任卖，任内大卖特卖，发展经济，搞政绩是不二选择；就算自己会连任，但土地市场的行情时有波动，行情好的时候赶紧卖，筹钱搞政绩是上策，没有谁会考虑10年20年的事情。
开发商：开发商大部分都是民营企业，行情好时，大干快上，行情不好时会减慢节奏，毕竟是自己的钱。
购房者：买涨不买跌，行情好时，投资投机的都来了；行情不好时，投资投机不干了，刚需也开始观望。
综上所述：房地产和别的行业差别不大，行情好时，各路开发商蜂拥而入，大肆拿地建房，直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市，但大城市房地产有一个不同的特点，就是限购限贷，限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会。
房子的投资经验：
要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸。
自住买房和投资买房的差别
自住买房和投资买房是完全不同的两种思维，现在很多人纠结,就是把这两种情况混在一起了。
1.自住买房：关心的是过一段时间之后房价是不是涨了，并不关心成本，在国家不停放水的情况下，一二线城市的房价大趋势总归是向上的。
结论：自住在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上，就完美了。
2.投资买房：投资买房关注的是收益，成本就是重中之重，特别是持有成本。投资房产的黄金时期已经过去了，买了放着就赚钱的好日子一去不复返了。现在投资房产买进卖出的时点非常重要，决定了是否有收益。房子同样是3年涨20%,自住的可能很高兴,high的不得了,投资的可能就愁眉苦脸了。房子的价格是可以分拆成各种组成部分的，这样可以评估价格是否是洼地，以及以后是否有前景。
房产和金融
房产和金融像一对孪生姐妹，如影随形，现在买房完全不贷款的已经很少了。学好金融知识，不但买房能少走弯路，还能改变人的一些思维。
目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款，按揭贷款，抵押消费贷款。举例来说，小峰是我的老乡，2014要离开上海去杭州工作，他在上海杨浦有套两室的房子，想卖掉了去杭州买房子。问我的意见，被我批评了一顿，给他出了个方案：还掉剩下的20万按揭，然后抵押消费贷款70万，利息1.2倍，接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变，稍微折腾一下就有了两套房子，碰上2015、2016的房价上涨，现在房子增值都快200万。
上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品。
投资房产是个大事，大家要多多做功课，同时1、下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。2、要有成本意识，首付的资金和贷款的资金都是有成本的，交易税费也是成本。例如三年涨20%肯定是赚不到钱的。3、租售比以后会是一个很重要的投资指标。4、投资不能想当然，多学习，冷静思考。
其实是大家没有经历过房市的逆周期，如果你有幸2007年在深圳某些地方高点买了房子，98年面对的是下跌超过首付款，你还得付息还按揭，如果你是投资房产，可怜的租金2%不到，远远低于利息。苍天啊，大地啊，我这哪里拿的是房产，分明拿的是炸弹。
后来好在国家给力，很快开始放水，解放了大家。就算国家不放水，最后也会解套，因为那时房子还是供不应求的，只是恐慌导致需求极度萎缩，过一段时间需求还是会释放出来的。
时过境迁，今时不同往日，大多数城市如果不限贷限购，市场自由发展，1-2年都会过剩。如果投资不慎，买在高点，接下来很多人将会体会到什么是生不如死。