当前商业地产已较为饱和，然而结构性的机会依然存在，正如在这么多商业百货关店的同时，也有许多商业购物中心正在开业。作为商业地产开发商，如果搞不清楚这些变化，只能在饱和的红海里溺死。
一、实体商业关门潮汹涌来袭
继今年年初关闭10家门店，日前，国内百货行业领头羊万达百货被曝大规模关店，据媒体报道，万达百货计划关闭全国46家门店，剩余39家盈利门店，且一些门店还将要进行调整，压缩经营面积。
此外，万达集团旗下大歌星ktv亦不能幸免。继去年9月，13家大歌星门店因经营不善而关店。万达大歌星剩下的80多家门店也将全面退出，这些门店或被转让，或改变成餐饮、商铺等其他业态。
2015年商业百货/超市关店+计划关店情况（部分）
此外，麦德龙、华联、农工商、永旺、丹尼斯、远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货各关闭1家；乐购、新华都、金鹰、世纪联华分别关闭2家。
尽管已经有点触目惊心，但以上列举的只是商业百货/超市关店的冰山一角。比如，麦当劳今年将在全球关闭700家店。据联商网发布的《2015年上半年主要零售企业关店统计》显示，2015年上半年，主要零售企业（含百货、超市）在国内共计关闭121家，其中百货业态关闭25家。几乎囊括了中国当前所有最知名的企业，包括上文提及的万达百货、天虹商场、阳光百货、家乐福、百盛百货、马莎百货、津乐汇百货等。
传统商业关店潮，绝非一时之风。过去，天虹商场开到哪里火到哪里，目前也不得不关店。业内预计这种趋势还将持续，沉浸在多年高速发展的优越感中的传统百货业乃至超市，麦当劳这样巨无霸都到了要转型的十字路口。
京东ceo刘强东：电商对传统零售业的冲击令我不安
近日，京东集团创始人刘强东在2015中国电子商务大会上对电商行业提出反思：高速增长的电商也伤害了传统商业零售，导致更多人下岗、假冒伪劣商品猖獗流通，扼杀了传统行业许多艰难培养起来的本土品牌。
伴随电商崛起，传统零售与电商之间处于竞争对峙。刘强东表示，从去年开始感到不安，原因是电商对传统零售业的巨大冲击，导致传统零售业持续低迷。“宿迁市曾最繁华的幸福路，原来一店难求，现在一半商店关门。京东与这个行业命运息息相关，如果整个中国零售业出了问题，对整个电商从业者不是好事。”
雷军：未来互联网浪潮在农村和中小企业
11月2日，小米创始人雷军日前在ggv 15周年年会上发表演讲时表示，今年中国整个创投环境跌宕起伏，上半年热得发疯，下半年冷得发疯。
雷军指出，当前互联网行业巨变，连续出现58收购赶集、滴滴快滴合并、美团和大众点评合并、携程控股去哪儿，这让部分创业者很忧虑，但行业趋势看，未来还会有新的机会出来。
雷军认为，未来10年移动的浪潮将影响两个重要阵地：农村和中小企业。其中，农村互联网在于2个机会，一个是城市农产品的消费怎么帮助农民生产，一个是农民自身的消费，今天中国农村和城市差10年到20年，未来就看各种服务如何填平这一鸿沟。在中小企业方面带来的机会是，以前企业老板不通过it系统管理公司，但智能手机普及使企业主通过it系统管理公司成可能。加之劳动力成本在迅速增长，会反向产生很多新机会。
产品过剩和电商冲击是主因
传统商业百货、超市以及像麦当劳这样的巨无霸关店，主要原因有四点：一是电商（专题阅读）冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费欲望也下降，而这些百货和超市试水电商，目前还没得到突出进展；二是实体零售业态未能及时满足顾客需求，销售业绩不佳；三是战略结构调整；四是房屋租赁到期。
其中，第四点的因素几乎可以忽略，如果仅仅只是租赁到期，不会引发市场的恐慌。战略结构调整的确实有，比如天虹在关闭东莞厚街门店的同时，也在珠海等地开新的门店。这里的结构，既有商业业态，也有城市布局等。
目前业内普遍认同的观点是第一和第二点，即受经济不景气导致消费过剩以及电商的冲击。
1、经济不景气，产品过剩
当前，宏观经济增速不景气。加上最近这段时间又来了股灾，最后的接盘侠亏得都关灯吃面，消费回暖动力不足，消费增速在低位运行。事实上，2012年以来，社会消费品零售总额的增速整体一直处于下行通道中。
当工资上涨的速度赶不上物价上涨的速度时，过剩自然就产生了。这件事情无解，只能坐等。
2、电商冲击，抽水明显
实体商业与电商的博弈，最著名的莫过于王健林与马云1个亿的赌约。现在整个商业地产的实体部分如同一个池塘里的水，雨水越来越少（宏观经济不景气），还有抽水机在不停地加大马力抽水去浇地（电子商务），结果可想而知。
当然，这不只是今年才出现的问题。2014年初——甚至2013年底，零售50强和零售100强的的销售增速已经在地平线附近挣扎。这其中有些企业，比如苏宁云商还在做转型，若非如此，图2中的两条曲线应该都还要往下沉一些。
既然社会消费品零售总额的增速在10%左右徘徊，那么电商和实体商业就处于一个近乎零和博弈的状态。实体商业（零售）惨淡，电商却很红火。尽管增速呈连年下滑的趋势，但是依然远高于2012年社会消费品零售总额的增速，彼时后者还处于高位。
移动终端的普及，更为电商的抽水效应增加了n匹马力。不服不行，因为没有成功的企业，只有时代的企业。
面对颓势，不少百货/超市纷纷以各种营销方式吸引外界的视线。这只对第一种影响——宏观经济不景气有效，两个人打架，谁力气大谁赢，但是如果两个人打得正起劲的时候，有第三个人在旁边朝你开枪，力气大就失效了，第三个人就是电商。
当前，整个商业的环境，客户的需求都发生了巨大的变化，紧靠一些小层面的术的变化已经不足以力挽狂澜。以客户体验为中心并不是互联网发明的，传统百货业的根本问题，不在于电商的冲击，而在于沉浸在多年高速发展的优越感中迷失了自己，不思进取。线下零售商面临着租金、人工成本刚性上涨压力，未来依然堪忧，但转型线上则意味着面临大投入，竞争激烈等困境。
去年o2o转型热火朝天，但多数百货店和购物中心的o2o计划只是停留在营销企划层面，即使运用互联网及新媒体技术，思路也还是停留在促销层面，并不是真正的o2o。当然，o2o绝非唯一出路，因为从目前转型o2o的企业来看，成绩还需要观察。但有一点是确定的，那就是要想在传统的基础上突破，必须要改变传统企业自身的组织架构和现有流程，只有这样才能将传统百货业的日常运营的各个方面（营销企划、商品组合、日常营运、付款退货、物流配送、客户服务）融合起来，而这也是最难的。
红杉资本沈南鹏：合并是大势所趋
在红杉，沈南鹏主导了一系列成功的互联网投资，如京东、奇虎360、唯品会。在最近的《福布斯》中国富豪榜上，沈南鹏位列第319位，坐拥资产达10亿美元。最近，沈南鹏接受了《福布斯》专访，他对中国的投资进行了勾勒。在采访中，沈南鹏谈到了美团和大众点评网的合并，该交易规模达150亿美元。红杉既是美团的投资者，也是大众点评网的投资者。沈南鹏说，红杉除了投资美团等消费形企业，还会关注企业类投资，比如sinnet，这是一家提供互联网数据中心服务的企业。
“我觉得竞争者合并是非常自然的事。看看美国和欧洲，每天都在发生合并，目的是产生协同效应，恰如大众点评和美团的合并一样。实际上，中国传统产业的合并步伐有点慢。中国传统产业就算处在困难期也不愿意合并。互联网领域有所不同，它的增长非常快。看看大众点评和美团，看看58同城和赶集网，它们的增长非常快，通过合并可以带来协同效应。反观传统产业，许多时候根本没有增长，甚至有所倒退。一些人不愿意合并、收购，我对此十分不解。我认为应该合并。对于中国来说，协同、价值增长是件好事。在新经济领域，并没有多少产能过剩，人们思想却更为开放，愿意考虑合并。“，他表示。