作者/风水堂
这是早前写的一篇头条文章，当时准备写三篇主题，目前只完成了房地产主题。
大众普遍的观点是中国的房价和m2的放量飙行是因果关系。
任大炮不认同这种观点，他认为2016年中国一线城市房价的上涨和货币政策无关。中国的房价变化只和政策有关。
这里我们力图寻找一些政策面的解读。
最新的参考就是国务院2017年9月27日批复的〈北京城市总体规划（2016年-2035年）〉。
第8条里有这么一段话：
加强需求端管控，加大住宅供地力度，完善购租并举的住房体系，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，努力实现人民群众住有所居。
需求端是从人口管控角度出发。房地产市场的政策则是，第一是加大土地供给，第二是实行购租并举，第三是保持市场平稳。
由此可以分三点来解读房地产市场未来要面对的政策变化。
第一，供给层面。
2015年和2016年的房价跳涨，一个很大的因素，就是在2013年和2014年的土地供给是负增长。土地供给下降，开发投资下降，库存匮乏，房价自然上行。
显然，政策面上吸取了历史教训。
第二，购租并举。
这就是目前各大城市如火如荼力推的租售并举的调控理念，再加上住建部此前表态过，将立法明确租售同权。
而在2016年底的中央经济工作会议上，已经定调“房子是用来住的、不是用来炒的”。
租售并举只是具体的方法实施。
媒体热论的中国房地产的新加坡+德国模式，并不一定是空穴来风。
任大炮近期也提到企业自持只租不售的政策如果要具有持续性，则需要使用reits，即房地产投资信托基金。
reits产品包括三种可能模式，即信托计划模式，房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式。相关的法律和法规方面，还需要很多工作。
无论如何，政策面上对于中国房地产的长效机制构想已经成型。
第三，保持市场平稳
不要期待房价暴跌的出现。
对于2018年和2019年的房地产价格走势，不要抱有2015年和2016年的想法即可。
从宏观周期来看，全球在90年代后都经历了一轮房价的上升期，这个背景是在长期利率一路走低的情况下，例如之前，全球经历的零利率时代。
下面谈谈中国房价的区域性和市域性，以及期间的价格泡沫可能，这对你们择居或投资自是大有裨益。
今年中国的三四线城市，开始了一轮去库存狂潮，量价齐升。同时让厨电等小家电制造公司开始一轮暴利行情，有的毛利率达到60%。
三四线城市的房价有没有可持续性？
首先明确一点，经过这几年的储蓄搬家，中国家庭能动用的可流动资金并不乐观。
如果从农村流入三四线城市，这是个上升路径，情有可原。如果是从一二线城市回退到三四线，除了短炒一把，其它就别想多了。
孙宏斌说过，如果你布局的地方都不调控，还让你去库存，那就不对了。
当然三四线城市也有分化。风险大小，我们可以用一个很简单的指标来衡量，就是看小学生入读增长率。
这个规则同样适用于一二线城市，你就能解读出哪些城市在走向颓势，走向衰败。
下面谈谈房地产的市域性。
一个城市的地域可以分为核心区，中间区和郊区。这三者的价格比是我们关注的。
根据纽约，伦敦和东京的数据，三个区域的价格比是1:2.2:3.6。
而上海内环和郊区的比则为1:1.63，比如内环9万，周浦5万多。深圳龙岗一手房均价曾破6万，当年收获深圳宇宙中心美名。
所以这中间就存在要么是核心区被低估，要么是郊区被高估。
所以当在一线城市置业或投资，注意一下这类数据，则资金投入和时间投入的风险就会大为降低。