近日，合富研究院发布《2018中国代表城市房地产市场预测》。干货多多！赶紧来看！
观点摘要
1、房地产市场进入新十年，这个十年的起点应该定在 2017 年。这一年政府的市场调控思路发生系统性变化。那个高周转、高获利的房地产黄金年代已经不再。
2、未来土地价值的上升趋势不会改变，城市价值的上升趋势亦不会改变。
3、政府调控将引导行业往更高效的资源运用方式改变。房企拿地运营逻辑改变。
4、大量企业融资将在 2018—2019年集中到期，房企基于“资金回笼要求”的“走货压力”上升。
5、2018 年全年成交将低于 2017 年水平。将有更多三四线城市被纳入调控范围（或加强调控）。
6、虽然“调控及资金压力”增加，但成本难降，价格将整体维稳。
7、2016年间所取得的“高成本项目”预计集中入市，地价仍将成为区域房价支撑。
8、2018 年容易产生市场（下滑）风险的区域或主要集中在“近一年价格升幅较大”、“地价支撑较低”、“产业与资源优势并不突出”的部分三四线城市。
1
资金、人口（人才）聚拢带来城市造富效应，城市土地资源稀缺加速市场价格向上
伴随全国经济与社会建设高速发展，近十年资金、人口及各种资源向各大城市圈“优势城市”快速聚拢。
城市高度发展、造富效应快速提高，但与之对应的是土地资源稀缺的情况日益突显。
多个城市2020 年土地开发强度（建设用地规模与行政面积的比值）超过国际警戒线水平（30%）。
钱多地少使重点城市价格一旦得到政策红利倾斜，很容易被快速拔高。
2
2017年调控反转是为了防止价格继续上涨而与“城市价值”再次背离
资源稀缺下的调控取向需要达到的 2 个主要目的：
（1）空间增效；
（2）稳固价值
1、空间增效
如何在有限的空间“焕发新动能”，是政府实施调控的主要出发点。
△一线及强二线城市，政策严厉，城市内部通过地铁/规划地铁连接中心与非中心区
2、稳固价值
成交规模显著高于人口规模的城市（下图中，黑线明显高于 1.0 水平的城市），其调控政策具备更多灵活调整空间。
“价格维稳”前提下，地方政府通过“灵活调整限购”的方式实现一举两得：既缓减限购带来的影响亦实现“以房抢人”、争夺人才资源、提高城市价值。
对于土地与住房资源尤其“僧多粥少”的城市：其调控措施往往易紧难松；相较而言，同为一线城市的广州，在房地产供给上相对更有空间，在一线城市中实施政策调整的灵活性更大。
房地产调控实施过程，同时亦是重点城市经济转型与升级过程，城市经济形态升级（包括现代服务业、生产性服务业、战略性新兴产业等）、经济效能提升（包括国际性 /区域性金融中心、展贸中心、总部经济中心等）将带动城市价值继续提高。
3
未来不同类型城市房地产市场将出现三种走势
第一类 【处成长阶段】的城市：资金已经先行驱动，其“城市价值放大”将更多体现为对产业、人口的实际导入。短期政策抑制将迫使楼价继续走高的地区进入“慢周转”序列（限购、限售、限价、限签等）。因而，中期内将出现两种走势可能：（1）稳价快周转；（2）升价慢周转。
第二类 【城市发展高阶+土地/住房资源稀缺】的城市：周转速度随库存消化而继续放慢，更多“慢周转”项目入市（包括“竞自持”项目、限定销售对象、限定持有年限项目等）使得房地产逐步转向“价值经营”。
短期内的“楼市价值”将更多体现为“售价相对稳定”以及“租金价格继续上升”。
中期内随“城市价值”进一步提升，政府限制性措施弱化，其“楼市价值”（尤其是优质物业价值）将向“城市价值”靠拢、存在补涨空间。
第三类 【城市发展高阶 + 土地 / 住房资源仍有一定空间】的城市：相较第二类城市存在更多灵活政策施展空间，一方面，城市价值上升为楼市带来长期利好，另一方面，仍有资源释放空间的区域（主要为外围郊区）凭借“相对政策优势”，将更快吸纳人才与资金、实现地区价值的更快上升。
需要肯定的是，作为传统“价值高地”与“资源吸聚高地”的全国重点城市（包括一线二线及各省会城市），从城市价值与楼市价值匹配发展的角度，相对三四线城市更加具备“价值看好”的资格。
4
城市土地价值越高越要深化调控
各地政府对城市土地的定价逻辑改变，相较于“一次性获取 70 年使用权出让总价”，政府更看重“土地资源”对城市发展的“价值运用”。
土地资源成为决定城市发展竞争力的战略要素，这使得各城土地出让条件越加严苛。
这对拿地企业三个能力（“产业发展能力”“经营运营能力”“资本承载能力”）的要求大幅提升。
△珠三角土地政策
即使不考虑“竞自持”等额外成本，全国重点城市优质土地“地价 /楼价”比值在 60% 以上几成常态。
部分重点城市（北京、天津、武汉、佛山）“成交总价 10 亿以上土地”已是供应主流。
5
房企拿地运营逻辑转变
1、“引进产业”
2017 年前后作为“十三五规划”重要节点，多地政府重新审视土地价值，以“引进产业 + 配套住宅”方式推动城市产业升级。
全国范围众多规模企业广泛参与“产业新城”建设，通过自身“产业引入与产业运作”能力满足地方城市发展需要，一定程度降低在公开市场土地获取的“高成本代价”。
2、“城市更新”
在“旧改新军”当中，大型房企更倾向于以成立或收购专职旧改公司的方式迅速强化自身能力；更多中小规模企业专攻“旧村改造”，或通过联合开发方式参与“城市更新”。
3、“租赁住房”
以土地出让为源头带动，2017 年后多层次租赁住房供应体系加速推进。供应主体不再由政府独力支撑，众多房企成为市场供应主力。
“金融助力”（包括reits及银行贷款放开等）推动企业以更多方式加入市场经营，除在一级市场竞得土地外，亦包括对存量物业的收购与改造。
4、金融助力
在对传统房地产开发投资实施金融抑制的同时，国家层面对消费性金融、地产新业态的金融支持力度持续增加。
土地供应以及金融政策引导，促发更多规模企业由传统业态向新业态经营转变，涉及“产业地产”、“长租公寓”以及与文化消费相关联的“旅游地产”、“医疗地产”等多个范畴。