近日，《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告 no.5（2018）》发布。《贵州省房地产蓝皮书 2018》是我国第一本列入 中国社会科学院创新工程学术出版项目 的省级房地产蓝皮书。
报告对 2017 年贵州省房地产市场的发展状况进行了全面综合的总结，对 2018 年的房地产市场作出了分析和预测。报告指出，贵阳市 2017 年商品住房均价低于周边省会城市 20% 左右，房价洼地的市场状态在今年有较大改变。同时，报告预期今年贵州省房地产供给持续增加，商品房交易趋于稳定。
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房住不炒 成为主基调
今年，影响贵州房地产市场的宏观环境主要有两方面，在房地产政策环境方面，党的十九大提出 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居 ，首次将住房问题作为社会保障体系建设的重要组成部分，党的十七大、十八大仅将住房保障作为社会保障体系建设的重要组成部分。住房问题不仅是经济问题，更是重要的民生问题， 房住不炒 是十九大后住房政策的主基调， 住有所居 是房地产政策的最终目标， 多主体供给、多渠道保障、租购并举 是实现最终目标的路径。
2018 年政府工作报告要求 加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居 。
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住房需求仍然不小
对于贵州来说，根据 2018 年贵州省政府工作报告，2018 年全省经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值增长 10% 左右；固定资产投资增长 17% 左右；城镇、农村居民人均可支配收入分别增长 9% 左右和 10% 左右；城镇新增就业 75 万人；城镇化率提高到 47.5%；城镇棚户区改造 38.5 万户。2018 年，贵州省城镇化率将提高到 47.5%，比 2017 年的 46.02% 提高 1.48 个百分点，预期新增加就业 75 万人，潜在住房需求 2000 万平方米。新增加就业人口住房潜在需求与 2017 年基本持平。
对于商品住宅，与全国现有城镇人口的平均需求相比，贵州现有城镇人口需求更大；与全国新增城镇人口的平均需求相比，贵州新增城镇人口需求更小，上述新增加就业人口是增量需求。从存量需求看，2018 年贵州城镇棚户区改造数量低于 017 年，棚户区改造导致的刚性需求将低于 2017 年。另外，从经济发展看，基础设施的继续改善以及快速经济增长等将进一步促进住房需求的释放。
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全省供给持续增加
报告分析认为：在全省房地产供给方面，2017 年贵州商品住宅库存指数处于 1998 年住房市场化改革以来的最低水平，这为今年商品住宅增加供给提供了巨大空间；另外，2017 年贵州房地产开发企业土地购置面积大幅增加，也为今年住房供给增加提供了实现基础。制约供给增加的主要因素是房地产开发企业融资，特别是银行贷款收紧；2017 年房地产开发贷款主要来自棚户区改造贷款，今年棚户区改造规模的缩小直接影响房地产开发融资规模。
此外，需要注意的是，2017 年贵州城镇居民人均住房建筑面积达到 37.52 平方米，2016 年末全国城镇居民人均住房建筑面积为 36.6 平方米。从量上来说，贵州城镇居民人均住房建筑面积已经超过全国平均水平，如何深化房地产供给侧改革是今后贵州房地产业持续健康发展必须关注的问题。
总之，预期今年全年贵州省房地产供给持续增加，商品房交易趋于稳定。贵阳市 2017 年商品住宅均价低于周边省会城市 20% 左右，房价洼地的市场状态将在 2018 年有较大改变。
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去年以来交易热度不减
报告指出，2017 年贵阳市土地市场有几个特点值得关注。首先，土地成交面积与成交数量实现 量价双升 ，土地市场将继续稳健发展。2017 年，国家总的土地利用政策延续了统筹产业发展、区域发展、城乡发展的总体工作路径。住宅土地利用计划从功能保障和空间优化方面进行了布局，很好地诠释了 因城施策 的原则，使房地产市场得以平稳健康发展。2017 年的土地利用计划管理更富弹性，国家政策让地方有了足够的区域统筹空间。
在国家 统筹安排、保障重点 的原则下，贵阳市的土地市场渐入佳境，呈现 量价双升 的局面，大部分房开企业销售数据回暖，现金量稳定增长，再加上金融机构连续的降息降准，并且针对房企的融资环境较前期有所宽松，各种利好因素让房开企业有了拿地深耕市场的信心，尤其是国内品牌地产商的加入为贵阳土地市场带来了新的惊喜。
其次，近郊花溪区成交多，南明区地价贵。2017 年贵阳市南明区红岩村 g ( 17 ) 006、g ( 17 ) 007、g ( 17 ) 008 号三宗地块公开竞拍，总计拍出 50.75 亿元高价，其中 g ( 17 ) 008 号地块，折合楼面价 6008 元 / 平方米，创历史新高。从区域来看，清镇市为 2017 年土地成交块数最多的区域，成交 50 块，占全年成交总数的比例为 28.3%。2017 年土地成交面积最大的区域为花溪区，全年成交面积 247.8 万平方米，占全年总成交面积的比例为 29.98%。2017 年土地成交金额最高区域为南明区，全年成交金额 536836.7724 万元，古全年土地市场总成交额的 24.6%。
第三，外来房企入黔，改变贵阳地产格局。2017 年贵阳楼市表现为量价稳中有升；持续火热的土地拍卖使品牌开发商加速布局贵州，由于贵阳没有受到调控政策的影响，商品房市场量价齐升，市场存量出现回落，销量持续上升，市场需求仍显旺盛。同时 外来军团 的加入使贵阳楼市更加令外界瞩目，外来开发企业及购房者成为贵阳楼市供求双方不可忽视的主力军。
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地产用地将呈现区域性差别
在报告中，还展望了贵州的土地市场情况。2017 年，贵州省坚决贯彻落实中央和省委决策部署，经济社会发展呈现稳中有进、转型加快、质量提升、民生改善的良好态势。未来五年，贵州省将更加奋发有为推进山地特色新型城镇化，实现统筹城乡区域民族地区协调发展新跨越。全面推进以人为核心的城镇化，提升城镇化质量。构建布局合理的城乡空间格局。以贵阳市和贵安新区为龙头，以中心城市为核心、周边中小城市为支撑，提高黔中城市群发展质量。推进贵阳——贵安——安顺、都匀——凯里等一体化，推动六盘水、遵义、毕节、铜仁、兴义等中心城市组群发展壮大，做强县城、做优新区，构建统筹协调的区域发展格局。
基础设施性其他用地仍将保持较大供应。在发展城市快速交通、立体交通，推进地下综合管廊、海绵城市建设，构建特色鲜明的城镇风貌格局的大背景下，未来的贵州土地市场仍将持续推进城市基础设施建设，公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等基础设施性其他用地仍将保持较大供应，为打好精准脱贫攻坚战、发展实体经济提供支持。
房地产开发用地市场供应区域性差别将呈现。贵州房地产市场仍将优先保障中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，加快推进 住有所居 民生工程，平抑房价，使城乡群众尤其是低收入群体 住房难 问题得到改善，坚持房子 只住不炒 的调控目标。另外由于城镇化步伐的进一步加快、中心城市组群发展壮大和 首位度 的进一步提高，以及对于人口聚集功能的进一步加强，区域性房地产开发用地供应差别将呈现。
改进和优化用地审查报批管理，提高用地保障。贵州省土地市场供应将严格按照国土资源部 两令一通知 的新规定和新要求，进一步规范建设用地预审和用地审查报批管理，项目用地预审批准后，主动与项目建设单位联系沟通，了解项目建设用地中报所需前置手续办理情况，对难以协调解决的问题，及时报告政府协调解决，实现既有质量又有速度的审查报批，不断提升国土资源管理水平和服务效能。
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问题仍旧存在 调控力度不放松
报告指出，2017 年，在贵阳市委市政府正确领导下，在各部门共同努力下，面对错综复杂的宏观经济环境，贵阳市认真贯彻落实党中央、国务院和省委省政府重大决策部署，坚持稳中求进工作总基调，深入推进房地产供给侧结构性改革，不断完善房地产市场调控工作，房地产市场总体呈现平稳健康发展态势。统计数据显示，2017 年贵阳市房地产开发完成投资 1026.43 亿元，同比增长 10.7%；商品房销售面积 1077.8 万平方米，同比增长 9%；商品住房销售均价 6233 元 / 平方米，同比增长 18.3%。
当前，贵阳市房地产市场总体走势平稳，但也存在一定问题。
一是房开企业融资难度加大。统计数据显示，2017 年房地产开发企业到位资金中，国内贷款 69.31 亿元，同比下降 43.7%，降幅比上年扩大 37.1 个百分点，占全年实际到位资金的 7.3%，所占比重比上年下降 6.5 个百分点，其中银行贷款同比下降 53.6%，预计下一步房开企业融资将更加困难。
二是住房公积金资金紧张。随着住房需求的增长，个人住房公积金贷款需求呈现快速增长趋势，由于公积金归集额增速远低于个贷需求增速，住房公积金出现收支倒挂，资金趋于紧张。
三是房地产遗留问题较多。在房地产开发过程中，开发商的资金问题以及违规经营，凸显出一系列遗留问题。如因开发商违规操作，擅自改变项目规划、房屋结构，导致不能正常竣工验收备案；或因只注重项目建设，不规范各环节的资料整理、完善，不能提供完善的、规范的办证资料，导致不能办证及不能及时办证。再如，部分开发商在与购房业主签订购房合同时，代征了契税、房屋维修基金，由于资金紧张，挤占、挪用代征的契税、房屋维修基金，导致延误或无力缴纳税费，造成无法办证。
四是住房租赁市场发展相对滞后。当前住房租赁供给主要以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道地增加租赁住房供应；缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的法律制度规范，不利于租赁市场管理，阻码租赁市场发展。
2018 年，贵阳市房地产市场仍将延续从紧调控的基调，2017 年底召开的中央经济工作会议明确提出要 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性 ；全国住房和城乡建设工作会议强调要坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施。
从信贷政策来看，在去杠杆与稳健中性的货币政策环境下，利率上行预期强烈，楼市仍然面临资金面偏紧的形势。从贵阳市来看，2018 年房地产市场发展趋势向好，随着城乡 三变 改革推进、棚户区改造提速，在旅游环线、人民大道等重大项目带动下，房地产市场总体仍将保持平稳健康可持续发展态势。
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城乡 三变 大力推进棚户区改造
今年，棚户区改造是贵阳楼市的重要关键词，贵阳市为进一步提升城市质量，完善城市功能，有效提高市民生活水平，大力加强和推进棚户区改造，在棚户区改造房屋征收工作中推行城市 三变 改革，让被征收人充分参与，共享城市发展 红利 ，实现社会、被征收人、企业、政府共赢地推进棚户区改造房屋征收工作的新路。
三变 改革的引入，获得了被征收人的积极响应、支持和配合，有力助推了棚户区改造房屋征收工作。在报告中，专家专门详细解读了 三变 的由来、背景、政策支持和实施路径及办法，让广大市民全方位了解了 三变 ，为今后的实施打下了基础。
据了解，2018 年贵阳市拟改造棚户区5.89万户、950万平方米，近三年即 2018 年至 2020 年拟改造15.5万户、2231万平方米。目前，贵阳市有 6 个棚户区改造项目引入了 三变 改革先行先试，其中两个位于主城云岩区的项目已起动：一是盐务街特色创新功能区，为集医疗教育综合、综合商业服务、都市品质住宅、城市文化公园四大功能板块于一体的多元复合型高端城市综合中心；二是六广门城市综合体，为集体育健身、文化休闲、生活娱乐、商务办公四大功能板块于一体的都市体育核心服务区。
所谓城市 三变 ，就是 资源变资产、资金变股金、市民变股东 。在开展棚户区改造项目房屋征收工作推进城市 三变 过程中，关键是要找准哪些资源可以变成资产，资金如何变成股金，资金从哪里来，被征收人怎么参与，同时在项目策划时把被征收人共享、社区加强基础自治相结合，并以法律化的形式确立，避免矛盾的产生，让被征收人随着项目的建设，在建设中享受一定的利益或者分红，在房屋征收结束后能够继续参与分红，从以前单一的收入变成收益长期化。
所以，要多方面�...