建业再添俩轻资产项目
2017年9月19日，建业地产(0832.hk)发布公告，该公司间接全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司分别于2017年8月2日与商丘合盛置业有限公司及于8月29日与鲁山桂园置业有限公司订立房地产项目委托管理合同。
公告称，商丘紫荆路项目和鲁山尧山大道项目作为该集团轻资产战略的第53及54个项目，进一步为集团发展贡献新的增长动力。
自2015年胡葆森提出建业地产蓝海战略后，建业地产的轻资产布局大大加快。一直表示深耕河南的建业，正在变换一种耕作方式。
相对于轻资产而言，重资产需要大资金运作，买地，建房，配套等等都要花大钱。而轻资产模式则是通过品牌、团队、技术、资源的输出进行运作赚钱。对于二线城市市场被大鳄压缩、布局河南三四线城市的建业地产来说，如何提高净利润，降低负债率，很有紧迫感。
2015年6月，建业地产董事局主席胡葆森在建业地产蓝海战略发布会上宣布：“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”
在这个蓝海战略的规划里，未来建业地产将形成大建业生态圈，包括足球、商业综合体、酒店、文化旅游、生态农业、社区物业、家装等多个领域。作为展示建业已先行一步，当天会场的花卉绿植就是来自建业地产的鄢陵花木基地。
建业地产的转型背景，与内地房地产调控收紧、买地难度加大有关，而轻资产模式的选择，也是建业地产自身面临的局势使然。保守的省域化战略，错失布局全国良机，如今千亿级的开发商涌入河南，你能建好房子，别人建的不比你差。声称“让河南人民都住上好房子”的建业何以抗衡？以在河南20多年品牌沉淀，轻资产之路，狼群战略多点开花，尚有一搏否？
负债449.17亿，主场不利
9月1日，建业地产在香港举行中期业绩会，3月份就任的建业地产ceo袁旭俊表示，2017年上半年，已经签订了52个轻资产项目，金额约16亿元，涉及966万平方米。目前相关收入是0.99亿元，毛利占比大概7.4%。轻资产项目的毛利率高达99%，是很好的发展项目，目标今年年底相关项目增加到70个。
从2015年发布新蓝海战略至今已有两年多，建业地产轻资产战略的成绩单都反映在年报上。今年8月底建业地产半年报数据显示，上半年实现合同销售金额138.84亿，合同销售面积226.3万平方米，同比分别增长47.5%和100.8%。
郑州的销售额为29.66亿，其余109.18亿的销售额均来自开封、洛阳、三门峡等地市。今年上半年，各大房企在郑州市场销售额前10名排行榜单上，已不见建业地产。
半年报显示，建业地产营业收入由2016年同期25.49亿元上升至2017年同期50.58亿元，同比增长98.4%。主要原因在于期内竣工项目增加。其中，物业销售的收入为47.8亿，酒店经营的收益为1.32亿，租金收入0.45亿。
上半年，建业地产共实现净利润4.69亿，同比2016年的2.53亿，增长85.6%；毛利率26.3%，较去年同期下滑11.8%；净利润率为9.3%，较去年同期下降0.6%。对于利润率下滑，半年报解释为毛利率较高的车位销售占比下滑和降价促销。
报告期内，建业集团新获取土地储备建筑建筑面积约408万平方米。截至2017年6月30日止，拥有土地储备建筑面积约2,412万平方米，其中权益建筑面积约1,932万平方米。
报告期内，公司先后完成52个轻资产项目合约的签订，项目预计总建筑面积约966万平方米。
由于土地总价明显上升，房企的投资力度不断加大，总体负债规模水涨船高。
半年报数据显示，建业地产流动负债合计338.57亿，其中应付款项与应计费用168亿，较年初上涨20亿。非流动负债方面，建业地产银行借款由期初的18亿上升至28亿，递延税项负债由期初的8亿上涨至14亿，非流动负债合计110.60亿。
建业地产披露的数据还显示，截至上半年，银行借款由期初的23亿上升至37亿，其他借款由期初的3.9亿上升至11.38亿，借贷总额由期初的143亿上涨至152亿，净借贷比率由期初的65.4%上升至81.1%。
截至6月30日，建业地产总负债449.17亿，总资产合计524亿，负债率约为85.68%。
今年上半年，建业地产销售成本37.26亿，较去年同期上涨135.6%。此外，建业地产上半年融资成本2.35亿，较去年同期上涨90.8%。
建业地产在2017年年初制定了全年268亿元的销售目标，截止8月底完成170亿元。袁旭俊也在2017年中期业绩会上表示有信心。
轻资产模式一定赚钱吗？
面对外来开发商“大军压境”和行业利润下行的双重压力，布局轻资产，成为偏安一隅的建业地产防守阵地，“代建+输出管理”是整个逻辑关系的核心。
所以，建业方面一直在喊话“欢迎大企业小企业一起开发合作”，采取策略性拿地。通过非公开途径去获得更优质、更低价的地块。如今年8月，建业地产以6.09亿收购蓝德汇丰，获得河南洛阳近千亩商住地块。
在报告期内，建业地产新获取土地储备建筑建筑面积约408万平方米，而通过公开试产竞拍获得不足20%。
说白了，轻资产是个好东西，不拿钱或者少拿钱，就能赚钱。事实真是如此吗？因为不可控因素，只存在于理论上。
首先是合作伙伴。一些大的开发商，它本身有品牌，有团队，它不会舍得那“30%”拿出去的。比如万达与万科的合作就不了了之。
其次，输出品牌输出管理，但是企业的核心价值观可能水土不服，想要实现的效果往往大打折扣。
再者，在不可控因素增多的情况，针对品牌资源的号召力也会降低。在“代建”过程中，也有合作方资金链出问题的情况。轻资产有轻资产的难处，周期长，难题多。
从潘石屹出售了海虹口soho，到万达甩卖酒店和文旅项目，是假的信号弹，还是真的转型抓手。也有一些不同的声音。今年8月的2017博鳌房地产论坛上，香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗的一番话值得思考。
很多人今天在谈轻资产，我也来谈谈轻资产。我听到这个名词，我觉得莫名其妙，房地产永远是轻资产的，钢筋、水泥不轻，但是杠杆的作用是什么？杠杆就是轻资产。你放10%进去，银行贷款90%，那不是轻资产是什么？房地产因为太重了，钢筋、水泥价钱太高了，所以一定要轻资产。不过我也理解，现在他们说的轻资产，是在轻资产的房地产领域里再轻一点，轻到什么地步呢？轻到最好就是不用放任何的资本进去，但如果不放一点钱进去，你也不可能赚到钱。历史也告诉我们，轻资产并不是最赚钱的，为什么要轻资产？因为你没钱，所以只能轻。历史证明轻资产跟比较重的资产相比，不一定轻资产就赚得多。理论是一回事，实践证明难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的，当然你不需要像恒隆那么离谱，恒隆这十几年基本上没负债，我在上海盖1000亿港币的商业房地产，十几年都基本上是零负债，那是过重，那是因为我们有特别的原因，因为以往这十几年，我们的资金流太强了，但这不是一个好的例子，别人也不一定能够做到像我们这样。但是你不要走反面的极端，你做轻资产，万变不离其宗，你的资金没进去，将来你只能够靠你的脑子、靠你的劳力赚钱，就变成一个服务性行业，服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法，当然赚钱还要看是长线赚钱还是短线赚钱。 - end -撰文：乌衣 编辑 ：厦康