洛阳各区域的商业布局及发展现状各具特色，并面对着更多新的机遇和挑战。此情此景，一场预示着未来商业地产发展智慧的商业论坛就像久旱后的甘霖，滋润了洛阳商业地产市场。满怀大家的期待，洛阳安居客精心策划了一场智会说商业盈利模式精讲论坛，欲在洛阳商业地产发展的关键阶段带来一些新的启示。
论坛一经发起，一石激起千层浪，在业内引起了广泛的共鸣。正可谓：欲知洛阳商业事，请君期待智会说。
在万众期待之下，5月18日，“智会说”商业地产盈利模式精讲论坛在洛阳牡丹城大酒店召开。主讲老师是来自嘉业地产商管公司总经理、资深商业地产人王桂军先生，当天到会的分别是来自洛阳五十余家地产公司近百名高层管理人员，在论坛上，王老师用理论和案例结合的形式，为到场的各位嘉宾详细讲述了商业地产发展过程中的痛点和要点，得到了到场嘉宾的广泛欢迎。
“七大关键词”看持有型物业的发展趋势
李世民曾言到：以史为镜，可以知兴替。要探索商业地产的发展趋势，对于过去的总结尤为重要。为此，王老师特意整合了2017年洛阳商业地产的七大关键词，并对每个关键词做了深入的解读，并结合实战案例，带领大家探索持有型物业的发展趋势。
“新人类”，从支付宝2017年底刷屏级案例着手，用新鲜词汇为人群做标签，营造商业场景，对每个人的行为追踪，生活方式塑造，探讨商业领域的互联网新模式。
“新物种”，以盒马生鲜为案例，分析它的经营模式，营造“家庭聚会”的场景，并辨别它和京东超市的差异化竞争模式，透彻的分析给大家带来更深的启发。而通过对“未读社区，共享厨房，无人超市，悦跑圈，网红冰淇淋，联合办公”等新兴商业结构框架和商业模式的解读，对新物种做出了精彩而接地气的分享，给大家带来很多新鲜的启发。
“新技术”，以区块链为例，区块链是一种新技术的应用，对我们的商业会造成根本性的改变。当我们产生交易后，所有人在同一个账本记账，数据是安全的，去中心化，用价值让网络流通，生动解释了这一概念。
“新金融”，王老师从“融，投，管，退”四字分解新金融的核心，详细讲述了商业地产盈利模式的本质是资本的完整闭环
“大数据”。王老师以目前大数据应用做的最好的大悦城作为案例。大悦城的成功源自于自己内部信息化的应用，而我们的数据经常是割裂的，没有联通。建议大家把自己内部信息做通透和挖掘。
“大改造”，以恒通国际为例，这里原来是彩管厂旧址，改造后成为中国电影导演中心。是国内唯一一个通过集聚影视产业中核心资源和关键优质企业，打造而成的影视全产业链从创意到生产到衍生。王老师总结说只有把行业扒透做透，才有可能做商业。
“大并购”，以万达2017年万达将酒店和文旅项目分别出售给富力和融创中国为例，讲述了并购这种商业地产发展的新趋势。
商业地产盈利模式
在分析完商业地产七大关键词之后，王老师在第二部分为大家解析了商业地产的盈利模式。有言道：“小学生做住宅，大学生做商业地产”，比起住宅，商业地产要难很多，难在何处？
商业地产人的三大视角分为：项目管理，运营管理，资产管理。王老师通过对商业模式的细分表做详解，对每个方格都做了注解：左边收入，右手成本。脚踏实地，双手要活。这是商业地产人必须了解的新概念。
传统的商业模式是基于地理位置的，未来商业是基于人的，是基于社群的生活方式的。个人爱好发展起来就会成为一种社群，每个人的自由时间只有128天（2016年数据），35%的时间是自由时间，持续做一件爱好的事，很有可能成为某个领域的专家，衍生出社群，然后就有了场景和线下，线下的诞生就在各位的商业项目里面。
王老师从商业的定义，谈到“商业地产的本质是金融”，“商业地产的表象是建筑”，并从商品的类型：零售型物业，酒店物业，公寓，市场类物业，写字楼，停车场，等几种业态分析了现在商业市场的现状类型。
商业地产的本质是金融，以金融工具和金融手段解决建设筹资、培育期流动性风险以及成熟期收益变现的问题——结合项目融资、经营性物业贷款的从私募到公募的资产证券化。
王老师从专业角度详细解释了什么是“业态”。业态的概念是一个组合，就是向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通过奥特莱斯，连卡佛，老佛爷，百盛优客，溢柯花园生活中心，无印良品、特力屋等例，把它们主要分类为八种业态：便利店，标准超市，综合超市，仓储商场，专业店，专卖店，百货商场，购物中心。
商业地产盈利模式是销售和租赁，销售是为了变现，土地产权转让，整体销售股权转让模式等，散售有一般散售，销售返租，带租约销售三种形式。每个形式都举例佐证，在成熟的商业市场缩影中代入理解。
散售有七大原则：
1.明确盈利模式；
2.首选直接销售，次选租售结合，再次选销售返租；
3.选择好返租年限—3年、5年、10年，制定好返租规；
4.持有部分是主动持有，不能是被动持有；
5.在保证动线不变的情况下，店铺可分可合；
6.掌控好销售节点，最佳开盘时间是主力店签约，开业前还可再销售一波；
7.不要给营销经理留逃生通道。把握行业原则的精准脉搏，才能在决战中胜出一筹。
整场活动，全是干货，到场的各项目高层管理人员通过认真的聆听和笔记，对商业地产的盈利模式有了进一步的认知和了解，对于部分后期有商业规划或目前正在经营商业地产项目的来宾来说更是在本次论坛中受益匪浅。
洛阳安居客正是希望通过这次论坛，带动行业内专业化的学习氛围，通过论坛将更为专业化的房地产业内知识和信息带给更多合作伙伴，在分享和探索的氛围中，促进了行业的沟通和交流。活动后，众多参加本次论坛的开发商纷纷对于安居客举办本次论坛表示了肯定和赞扬，并对安居客接下来再举办同类型的论坛活动表示了支持。至此，本次论坛圆满结束。