【环球网综合报道】2020年3月23日，雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”）发布2019全年业绩公告。公告显示，年内，雅居乐连同其合营公司及联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目的累积预售金额为1179.7亿元，同比增加14.9%，累积预售建筑面积为891.1万平方米，同比增加11.7%。通过中国房地产品牌的市场表现可以看出，其有着极强的生命力和强有力的号召力。
这是雅居乐继2018年跨入千亿阵营以来首次的规模增长，与此形成对比的是毛利率13.4%的下跌、行政支出快速增长和深陷债务的隐忧。
营收含金量较低 毛利率下降13.4%
在过去的2019年全年，雅居乐整体营业额为人民币602.39亿元，同比增长7.3%，虽然营业额出现小幅上涨，但是与2018年约8.8%和2017年10.56%的增长率从相比，营业额增速已经有所下滑；同时据雅居乐2019年中报披露，2019年2月份中国平安旗下间接全资附属公司深圳创喻收购雅居乐项目公司惠阳雅居乐股权34%，获得相应失去控制权的净收益为29.89亿元，刨除这一收益之外，雅居乐2019年全年收益则更低。
另外，雅居乐全年的毛利为183.58亿元，同比减少25.6%，毛利率为30.5%，同比下降13.4个百分点，下降更为明显。这也是过去4年内，雅居乐毛利率的首次下降。对于雅居乐毛利率的下滑，雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，因为海南的项目占比很重，2019年海南的项目贡献少了。雅乐居副总裁王海洋也表示，海南岛的限购从2018年4月开始，对房地产影响很大，尤其影响了2019年的业绩。
同时，毛利润降低与其销售成本的33%的上涨也有直接关系，公告显示，包括建筑成本、装饰及设计、土地使用权、资本化利息和税金及附加在内的销售成本为418.81亿元，较2018年的314.71亿元增加33.1%。
2019年，雅居乐以招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式共新增了42个新项目，新地块的预计总建筑面积达1090万平方米，总土地金额为472亿元，对应楼面地价为每平方米4334元。
加之以往的储备货值，面对2020年的房地产市场，雅居乐拥有充足的存货。但是提及2020年的销售目标，陈卓林表示，新冠肺炎疫情影响很大，“我们希望今年能确保去年1200亿左右的销售额”，该目标比2019年的预售额略约高出1.7%，基本与2019年1179.7亿持平。
债务成本上升 现金流存隐忧
除了营收增速下滑和毛利率的大幅下降，雅居乐的债务情况也并不乐观。总的来看，2019年雅居乐雅居乐总借款996.70亿元,，按净借贷（总借贷扣除现金及现金等值项目及有限制现金）计算，负债率为雅居乐负债比率为82.8%，同比上涨3.7%。
与此相对应的是总借款成本的上升，2019年，雅居乐总借款成本（不包括租赁负债的利息开支）70.79亿元，较2018年的50.56亿元增加了40%，对此雅居乐解释为过去一年平均借款结余较高。忽略因外币借款而产生的汇兑差异，雅居乐于年内的实际借贷利率7.1%，同比高于2018年的6.49%。
此外，报告披露，截止2019年12月31日，雅居乐总借款996.70亿元，包括银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券。
其中，一年内到期的还款额为422.97亿元，1-2年内、2-5年和超过5年的到期还款额分别为295.72亿、211.18亿和36.82亿。而参照报告内显示的2019年雅居乐总现金和银行存款为425.55亿元，仅仅能覆盖其一年内到期的债务，现金流压力较大。
债务压力之下，为了优化债务结构，雅居乐在年内5月、6月、10月、11月先后4次发行永续债，总计金额达14亿美元，利率为7.75%至8.375%不等。业内人士指出，虽然永续债可以不计为负债、避免了净负债率的下降，但是仍然是借款，且承担着比2018年平均水平更高的成本，降低债务压力的同时，也付出了相应的代价。
占比仅10% 多元产业发展不及预期
综合分析2019年业绩报告，雅居乐产业多元化相对取得了一定进展。据报告，雅居乐的物业管理服务、酒店管理、投资物业租金收入、环保服务总收入约为60亿元，同比上涨约6%；物业发展销售约为542亿元，同比上涨约3%。
相比地产销售，虽然多元产业增速较快，并且在年内得到100亿元的投资，但其收入仍然只占总营业额约10%。而此前陈卓林曾提出2021年房地产业务和非房业务理想状况是利润收益为5:5，由此看来，多元产业的发展速度仍然不及预期。
有业内人士认为，除了发展速度问题，多元化产业发展或将是雅居乐行政开支大幅上涨的原因之一。据披露，2019年年内，雅居乐行政开支为39.99亿元，较2018 年的 29.10 亿元上升37.4%，对此雅居乐解释为，该增幅主要由于研发费用的增加，以及因配合集团业务扩展所需而增聘雇员所致。
对于产业多元化发展，知名地产分析师严跃进表示，房地产企业多元化发展是一个很好的导向，在传统业务降温的环境下，有利于企业对冲风险。但是也必须看到，近几年除了少数规模巨大的企业，其他企业多元化发展的同时都承载着相当大的压力，所以，多元化发展必须十分谨慎。