摘要：近二十多年我国的房地产企业蓬勃发展且热度不减，一直是国民经济的支柱产业，也是国民经济发展的重要推动力。越来越多的投资者在房地产行业投资的比重逐渐加大。然而随着中国经济的快速增长，房地产企业要想保持一定的增长速度且具有可持续性，除了加强企业管理减少风险外，更重要的是逐步提升企业实力，优化各种提升盈利能力的因素，已成为当下房地产企业发展过程中的重中之重。
文章针对我国的房地产企业盈利能力方面的现存问题进行探究，反映出影响企业盈利能力的指标通常有净资产收益率、销售净利率、每股经营现金净流量、主营业务收入增长率等。文章主要以万科地产为例来对我国众多房地产企业在盈利能力方面所存在的问题进行思考和探析，列举了万科近几年的财务指标，通过这些指标对盈利能力的影响，以及所存在的问题，并提出相应的建议，来提高房地产企业盈利能力。对于房地产企业来说，如果盈利能力不能得到正确的认识和有效的提高，那么它就即将面临着衰亡，所以通过找出影响房地产盈利能力的因素进行优化进而提高房地产企业的盈利能力迫在眉睫。
关键词：房地产；盈利；收益率
abstract: nearly 20 years of real estate enterprises of our country grows vigorously and heat, has always been the pillar industry of national economy, is also the important impetus to the development of national economy. more and more investors are investing in real estate. however, as china's rapid economic growth, real estate enterprises to maintain a certain growth rate and sustainable, in addition to strengthen enterprise management to reduce risk, more important is to gradually improve enterprise strength, the optimized various factors improve profitability, has become the top priority in the process of the development of real estate enterprises.
aiming at the existing problems of china's real estate enterprise profitability, reflecting the influence of corporate profitability indicators are usually return on net assets, sales net interest rate, operating cash flows, the main business revenue growth per share, etc. article mainly vanke real estate as an example to many real estate enterprises in china in terms of profitability for thinking and analysis, the problem existing in listed financial indicators of vanke in recent years, through the impact of these indicators of profitability, as well as the existing problems, and puts forward corresponding suggestions, to improve the real estate enterprise profitability. for real estate enterprises, if the profit ability can't get the correct understanding and effective increase, then it will be faced with the decline and fall, so by finding out the influencing factors of real estate profitability is optimized to improve the profitability of real estate enterprises is imminent.
keywords: real estate; a profit; yield
目录
绪论.............................................................. 1
1 盈利分析的概述............................................... 2
1.1 盈利能力分析的概念.......................................... 2
1.2 盈利能力分析的意义.......................................... 2
2 房地产企业盈利能力影响因素................................ 2
2.1 生产经营方面的因素.......................................... 2
2.2 管理模式方面的因素.......................................... 4
3 房地产企业盈利能力分析以及存在的问题.................... 5
3.1 房地产企业盈利能力评价指标选取依据.......................... 5
3.2 房地产企业盈利能力指标分析.................................. 5
3.3 房地产企业存在的盈利问题.................................... 8
4 对房地产企业的相关建议.................................... 10
4.1 提高生产经营效率........................................... 10
4.2 提高公司获取现金能力....................................... 10
4.3 培育核心竞争力、增强创新能力............................... 11
4.4 改变观念，提升格局......................................... 11
结论............................................................. 12
参考文献........................................................ 13
致谢............................................................. 14
绪论
近二十年来，随着国内经济水平的不断提高，房地产市场也日渐繁荣。在以前，人们并没有认识到房地产行业的重要性，而现在，作为国内宏观经济的重要组成部分，房地产行业在各领域发展中起着不可忽视的推动作用，而且时时刻刻影响着居民的日常生活。最近几年，国家推出了一系列有关房地产的调控政策，影响了不少房地产企业的经营业绩。面对逐渐恶化的市场环境，房地产企业需要采取更多积极的措施，提升自己的经营业绩，才能在众多竞争对手中脱颖而出，生存下去。很多因素都可以对房地产企业的获利能力产生影响，所以企业的股东、管理者、其他相关人员等非常迫切的想要找出那些影响较大的因素，从而针对性的制定经营战略，以获得更多的利润，因此，有必要对房地产企业的盈利能力进行分析，因为它直接关系到房地产企业生死存亡。
房地产企业盈利能力受到财务指标、企业规模、成长性等因素的影响，这些因素如果发展不均衡的话，会对企业盈利能力产生阻碍，从而关系到企业的发展。企业性质的不同和企业经营情况不同，公司的盈利能力也会不同。
文章从企业盈利能力和财务分析指标两方面进行分析，结合万科地产近几年来有关盈利的财务数据，阐述房地产企业盈利方面存在的问题，进而提出改进房地产企业盈利能力的相关建议。
1 盈利分析的概述
1.1 盈利能力分析的概念
盈利能力的表现形式是企业的资金和产品在不断地生产和变现的过程。企业在生产和销售中，如果产品销售出去，那么企业就获得了相应的利益，产品就体现了它的价值，从而体现了产品的盈利能力。
盈利能力体现一个企业的发展状态，在企业发展的过程中不但要提高盈利能力，而且还要因地制宜。如果一个企业天时地利都具备，盈利能力相应会有很大的加成。企业的发展目标是提高企业的实力和企业永续盈利能力，那就意味着企业发展和风险并存，在存在风险的同时，把利益达到最大化。在如今这个房地产市场中，企业的盈利能力经常受到净资产收益率和总资产报酬率等因素的影响。企业想发展壮大就必须扩大市场，开创新的模式。
1.2 盈利能力分析的意义
在中国经济的不断完善与进步的过程中，房地产企业毋庸置疑占着一个举足轻重的角色。最近几年房地产发展之迅速让无数投资者对其充满兴趣，因此许多投资者不惜煞费苦心对其钻研。对于房地产行业众多投资者和学者对其也各持己见，建造一系列的模型来对房地产企业盈利能力展开多层次的分析研究。
由于中国市场经济一步一步的发展，房地产作为顶梁柱，在不断的发展和壮大，它是具有导向性和实践性的产业。
如果企业盈利能力强，那么获取资金的能力也越强，带来的经济利益也越大，同时会提高企业的偿债能力。企业的最终目的是获取利润，利润是每个企业都关注的永恒话题，也是债权人收取资金的必经之路，是企业经营效果的体现，也是员工福利待遇的保证。因此，对企业盈利能力分析对企业的发展有着重大的意义。
2 房地产企业盈利能力影响因素
2.1 生产经营方面的因素
生产经营能力是企业在生产和经营的过程中，借助资源和人力平台，发展企业盈利能力。对某家企业的获利能力进行评价时，通常主要参考其生产经营能力。由于生产经营能力可以反映出企业投入的成本和获得利润的关系，所以企业股东、管理者、利益相关者都很关注其生产经营能力，也是评价同一个行业不同企业各自的经营管理水平、发展潜力等方面的重要指标。以下几个方面可以直接影响到企业的生产经营。
2.1.1 企业规模
企业运用生产资料、人力资源进行经营和生产的能力，即为企业规模，它可以大致展现企业的经营管理水平。通常来说，企业规模的划分主要依据其构成要素，现在多采用以下指标：企业厂房和设备的数量、雇佣人员数量、利润额、固定资产金额、销售收入、企业综合生产能力以及生产资料处理能力等等。一般来说，企业规模越大，企业的获利能力越强。
2.1.2 销售水平
企业的盈利能力可以依据其销售水平得以体现，具体来说指的就是企业的经营成本、销售收入以及经营利润等等数据。通过营业利润率、销售净利润率等数据对企业获利能力进行评价。企业在一段时间内的经营和收入情况基本决定了企业全体股东和债权人能否拿到应得的分红或者本息。企业管理者也需要通过分析企业的销售获利能力，而进一步评价企业内部的经营管理情况，以针对性的制定相应的改善策略。所以，为了获得更高的利润，企业不光需要扩大内部经营管理规模，还需要提高外部销售水平。
2.1.3 资本营运能力
企业的资本营运能力和销售盈利能力都属于企业整体盈利能力的一部分。由于销售盈利能力的主要参考指标为企业的销售收入，并没有分析企业投入对产出的影响，只是片面的研究产出的变化趋势，而且如果企业加大投入，可以部分提高其销售盈利能力，很难从真正意义上体现整个企业的盈利能力。每个企业都需要具备一定数量的资产，才能从事各项生产经营活动。在日常经营过程中，企业通过有计划的应用资产来获得利润，所以企业利润会受到其资产数量的影响。如果企业管理者的经营得当，那么就可以用较少的资产获得较多的利润，也就是说，企业具有较强的资本营运能力，也就有较好的发展潜力。
2.1.4 投资内涵报酬率
投资内涵报酬率是投资者对企业的投资回报情况和获利能力进行评价。企业所拥有的资产来源于全体投资者的投入。如果企业没有较强的获利能力为投资者带来理想的经济回报，那么投资者可能会拒绝继续投资，甚至可能撤回已经投入的资金。在目前的市场经济环境中，假如企业在很长时间内都无法达到社会平均盈利能力，那么这家企业就无法吸引和留住投资者，丧失很多资金支持。所以只有拥有较强盈利能力的的企业才会吸引更多的投资者，公司的发展才会处于有利地位。反之，公司会失去资金机会，发展处于不利地位。
2.2 管理模式方面的因素
企业的管理者、股东、债权人都非常关注企业发布的盈利能力信息，所以其真实性备受重视。分析企业盈利能力的时候，要对企业经营业绩分析，看是不是存在弄虚作假，还有就是检查公司实际情况有没有明显偏离公布的报表数据，这个盈利质量的过程。虽然企业能够使用的资产只有收入的现金，但是企业公布的财务报表可以提示其盈利情况。所以，现金净流量并不是研究上市公司盈利能力的主要指标，但是可以通过它分析盈利质量。而且，在衡量企业的盈利能力时，还需要分析在一段时间内企业承担的经营风险、盈利的持续性和稳定性等等指标。
2.2.1 会计政策选择
在一段时间内，企业基于相关会计准则计算并展示自身的经营成果，即为获利。所以包括企业应用的会计政策、会计准则、自身经营管理水平、财务情况等都会影响企业的获利情况。在核算企业的资金投入、销售收入等数据时，企业所采用的会计处理手段以及设定的会计准则即为会计政策。在会计人员公布的财务报表中，要按照本企业应用的会计政策。如果选用的会计政策不一致，那么产生的结果也不一致。
2.2.2 现金收入保障
权责发生制下的会计收益包含了一系列的假设估计，不能反映企业真实的资本增加数量，仅仅代表的是企业账面上的业绩，所以参考性不大。对所有企业来说，企业能够长久生存、发展的资本并不是收益，而是现金。企业真实收入的增加应当是现金净流入数量的增加，有了更多的现金净流量，才能用以增强企业实力、扩大企业规模，同时支付股东或者债权人的利息。所以就有了现金收入保障的概念，通常来说，如果企业现金收入没有较强的保障性，那么其未来的发展就充满了未知，也没有理想的会计收益质量。所以，衡量上市企业的获利质量还需要将现金流量情况纳入考虑之中。
2.2.3 获利的稳定性
企业一般情况下都处于获利的稳定状态。企业获利情况比较理想，然而波动性较大，那么企业的获利质量依然需要改善。如果企业多年来的获利情况没有明显的变化或者波动，那么认为该企业具有较强的获利稳定性。通常表现为下面2种形式：1.在过去的一段时间内，企业的收益始终保持逐年增加的态势；2.在最近几个不间断的会计年度中，企业每年的收益基本保持在某一水平线左右。显而易见，企业利益相关者当然更愿意企业获利情况如同前者，说明该企业有较好的发展潜力。企业的获利稳定性与企业的产品结构、业务结构、收支结构等有着密切的联系。而与稳定性不同的是，企业收益项目的变化决定了其收益的持续性，持续性较差的项目大多为偶发事项或者交易，持续性较好的项目则大多为经常性业务。企业取得稳定的收益，能够为企业打造一个好的口碑，同时也能够吸引更多的投资者。
3 房地产企业盈利能力分析以及存在的问题
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