文|金穗源商学院 王皓鹏
2018年1月26、27日金穗源商学院组织的“土地增值税清算实战训练课程”圆满结束。在“训练课程”中我仍发现一些问题，大家没有掌握。今天我抛出一个问题与大家继续探讨：房地产企业采取一般计税方法计算增值税的时候，可以进行差额计算增值税税款，在这种情况下，如何确认土地增值税收入呢？
在《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函[2016]188号）文件中这样规定：
纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1＋11%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×11%)/(1＋11%)”确认，即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。
同时，该文件还列举了案例加以解释。
例:甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1＋11%)=1000万。甲企业按照财税〔2016〕36号文规定，到期申报应交增值税为(1110-400)/(1＋11%)×11%=70.36万，则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110＋400×11%)/(1＋11%)=1039.64万。
看到这里，大家有什么想法呢？
我个人认为，如果遵循广州的文件，则一般计税方法下的土地增值税清算项目的收入将多计“39.64万”，虚增土地增值税“增值额”，造成企业多交土地增值税税款。
该如何理解这个问题呢？！我们借用政策中的案例来分析：
案例：某房地产企业采取一般计税方法增值税计算，假设2018年收入是1110万元（含税），对应扣除的土地价款是400万元。如何计算增值税税款？
分析：
1、按照总局2016年18公告的相关规定，计算增值税“销项”：
（1110-400）/1.11*11%=70.36万
需要注意，这个销项并非真正意义上的销项税金。
2、按照财会[2016]22文件会计分录：
借：预收账款1110万
贷：主营业务收入1000万
应交税费---应交增值税（销项）110万
同时：
借：应交税费---应交增值税（销项税额抵减）39.64万
贷：主营业务成本 39.64万
110万元的销项税金，是真正意义上的销项税金，也是开具增值税专用发票“销项税金”的金额，同时也是下游企业进项抵扣的金额。
3、土地增值税清算中，收入金额是多少？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定： “条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”
“有关的经济收益”，我理解应该是指因销售行为而“向购买方”收取的其他价款，且代收之后无法支付的“代收款项”。需要强调的是：
①向业主（购买方）收取
必须是因为销售行为的存在，购买方支付的款项。比如，因业主违约而收取的违约金。
②代收款项无法支付
接上例，因业主违约而收取的违约金，作为房地产企业的一项“利得”，在会计作为“营业外收入”的同时，土地增值税也是作为“收入”对待。而房地产企业代收的“办证费”、“测绘费”，因为必须支付给相关行政部门（房管局、测绘局），所以不属于“有关的经济收益”，也就不作为土地增值税收入对待。
依据以上分析，房地产企业因为“增值税差额计税”而“减免”的增值税税金，并非从“购买方”获得的“有关的经济收益”，因此，不应作为土地增值税的“收入”对待。
营改增之后，房地产企业土地增值税清算碰到诸多难题，比如：清算对象很有可能划分为“营业税体制下”、“增值税老项目”、“增值税新项目”；收入、税金、扣除也得遵循以上属性进行划分，然后合并。如有疑问或您认为有出入的地方，欢迎提出来，和大家一起分享！