通过对美国零售地产和购物中心类reits的分析，我们发现了一个蛮有启示性的规律。本文为大家分享美国零售reits业绩给我们的8个启示。
从美国到中国，不断变化的消费者购物模式正在推动零售领域的广泛变革。
在这场线上线下的拉锯战中，线下实体运营平台的购物中心和商业地产很难置身事外。尽管2017年下半年和2018年上半年，我们已经依稀感受到实体零售的回归潮，但之前关店潮的阴云似乎尚未消散。
尽管大部分的销售仍在线下实体商店进行，但电子商务占据零售总额的比例一直处于上升状态，尽管增速正趋于缓和。线上销售的竞争已经迫使传统零售商改变他们的商业模式：缩减实体店铺，同时整合他们的实体店和在线分销渠道。
从中国到美国，购物中心和商业地产都在忙于引进新的体验性业态，这种趋势在爆发增长的中国更为激进。
那么问题来了，在电商冲击之下搞了那么多似乎“低坪效或低租金”体验型业态，主流购物中心的收益是否就下滑了呢？
通过对美国零售地产和购物中心类reits的分析，我们发现了一个蛮有启示性的规律：
01
a/b级购物中心更易抵抗电商及市场波动
商业地产市场明显已经感受到电子商务的影响。
有意思的是，在过去的五年中，美国大部分购物商场、露天商场的零售房地产信托基金表现非常良好，似乎并未受到过度冲击。
这得益于下面两个方面：
房地产投资信托基金倾向于拥有位于高收入地区的房地产，并且几乎没有受到某些商场关闭的影响。
他们拥有许多高产能的购物中心和露天购物中心，这些购物中心通常采用成功的策略来应对零售环境的变化。
房地产信托基金拥有比私人所有者数量更多的优质商城
reits通过向美国证券交易委员会（sec）提交的文件发布关于经营和财务业绩的详细信息。
这些报告显示，reit拥有的商场和购物中心的入住率从2010年的92％上升到近年来的95％或更高，如图2所示。
2003-2018年不同物业入住率（零售房地产信托基金入住率相对较高）
零售reit的出租率增长超过了其他部门( 除了工业房地产投资信托基金)，这些房地产投资信托基金增长的原因是：在线购物运送货物所需的物流设施的增长促进了它们的发展。
02
电商并未撼动零售地产的业绩增长
零售房地产投资信托的收入也稳步增长。
营运资金是一种广义用于衡量房地产投资信托基金经营业绩的非公认会计原则补充指标，过去五年来其上涨幅度超过10％，尽管最近发展已经趋于稳定，（见图3），营运净收入也体现了相同的趋势，（见图4）截至2017年第三季度，零售房地产投资信托基金向股东派发了近100亿美元的股息，在过去五年里年增长率为11.3％。（见图5）。
营运资金和营运净收入的部分增长归功于行业内的收购和整合，但同店销售（一年或更长时间的房地产的净营运收入）的结果也显示持续增长：自2011年以来，零售reits的同店营运净收入从2%增长到4%。
自2016年初以来，同店营运净收入增长有所放缓，但零售房地产投资信托的发展趋势总体上与其他房地产行业一致，并且有时超过其他房地产分支。（见图6）。
03
电商冲击下，reits股价变动明显
股价已低于资产价值
04
传统零售和百货正加速消退，
在购物中心已不再那么重要
为了深入了解零售reit如何适应不断变化的零售环境，需要了解reit拥有的商场中主要租户和主力店。
房地产投资信托基金会向美国证券交易委员会提交年度主力商店和主要租户名单。
这种高度透明清单，从中可以分析租户组成和类型，以及它们如何随着时间而产生的变化，房地产投资信托基金如何妥善处理一些租户退出市场的问题，更重要的是，他们如何引入新租户，保持高入住率，并给它们的购物商场营造更加令人愉悦的购物体验。
本报告对2006年、2011年和2016年的商场房地产投资信托基金的前10家主力店进行调查。
该列表并未反映平方英尺 - 一些租户的店铺比其他店铺或大或小，并且随着时间的推移商店规模也发生了变化 - 但它仍然揭示了一些有趣的事实，如表1所示：
05
运动、户外、服装和时尚正大行其道
接下来我们来看看2011年到2016年间商店数量减少幅度最大的零售商以及增幅最大的零售商。
上述四家零售商在总店位数下滑中也位列榜首（表2）。
与2011年相比，2016年开设更多门店（而不是关闭）的零售商有一个特点：它们专攻某一零售领域。
体育用品和户外装备商店是很好的代表，under armour排名榜首，还有the north face，迪克体育用品，耐克和阿迪达斯。
后面紧随的是时尚和服装，包括h＆m，michael kors，纽约-凯特丝蓓，美国之鹰和阿玛尼专卖店。所有这些商店销售的商品的尺寸，合身度和外观都比普通零售商处销售的商品要更加符合消费者的需求。
商场房地产投资信托基金租户的构成变化表明，零售业并未消失，它在不断发展。虽然许多头条新闻报道各类零售商的关闭和破产，称其产品可以在网上轻易地购买，但还有其他零售商在当前的环境中蓬勃发展。
到目前为止，名单上列出的所有租户都属于传统类别的百货公司：运动和户外装备、服装和时尚产品。
06
与6年前相比
1/3主要租户之前未曾进入购物中心
为了看看零售业中一些更新颖的租户，我们接下来将注意力转向2011年在商场房地产投资信托（reit）房产中没有任何入驻，但在2016年拥有一个或多个位置的商户。
在329家独立租户中，2016年有112个新的主力商店而2011年没有。
商场房地产投资信托基金在提高目前零售环境中的入住率方面取得的成功的一个标志是：三分之一的租户是新零售商，而2011年它们没有入驻商场。
有的新租户还可以提供几十年前在商场无法找到的体验。有两个室内蹦床游乐场，杜莎夫人蜡像馆和大酒杯酒吧，这是一个举办派对和卡拉ok活动的美食和娱乐场所。
07
数据中心、物流仓储和工业reits的春天
零售房地产不是唯一受电子商务影响的房产类型。
其他几个房地产类别也有利于促进网上购物的通信和物流需求。虽然这些新渠道和传统零售之间存在一定程度的竞争，但它们还支持传统零售业，允许零售商将其实体店与网上购物链接起来。
如图7、8和9所示，基础设施，数据中心和工业reit部门迅速扩张，营运资金、营运净收入和支付给股东的股息在过去五年中均以20％至25％的年增长率增长。
这些不断增长的行业有助于为消费者网上购物提供通信和物流服务。虽然这些新渠道和传统零售之间存在一定程度的竞争，但它们还支持更传统的零售业，允许零售商将其实体传送系统与互联网上完成的采购结合起来。
08
经验加速过时，商业地产新模式还在路上
电子商务对不同的零售店铺和零售物业影响不尽相同。
这包括更新现代化设施，以及招徕“体验服务”的长期租户：餐饮和电影院；以及最新的租户：健身中心、银行、医疗保健服务、高等教育以及室内蹦床场等。
电子商务正在重塑房地产使用模式。随着老的商业模式的消失，新的和更加成功的商业模式正渐渐取代它们。
文章来源：商业与地产
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