商业地产是人类经济活动的场所，人们在商业空间里完成衣食住行医的日常消费。古往今来，穿过大街小巷，你都可以看到各式各样的店铺与琳琅满目的商品。有的地方车水马龙，有的地方却门可罗雀。而这种一边热闹，一边冷清的场面仅仅是因为经营者本身的优劣么？其实在这样的场景里，商铺本身也扮演着重要的角色。
商业按照幅射的空间和受众，笔者认为大致分为两类：一种是满足周边人群衣食住行的配套商业，人们在这里完成日常必须的消费行为，比如理发、买菜、买药等，住宅小区或者办公区的底商是这一类商业的典型代表；另一种是以辐射整个地区甚至外地的集中式特色商业，可以是类似万达的商业综合体，也可以是类似成都宽窄巷子的风情街。对于这两种商业的价值评判标准是截然不同的。
对于配套商业，核心价值是人口集中度。在前面的文章中有提到过，住宅的核心价值是地段、配套、品质，而这些并不是商业的核心价值。小编曾经在成都高新区天府三街的大源国际中心工作过，5年前周边的商业是何等的凄凉。但是由于一大批实力企业，包括腾讯、阿里、中国石油、中国移动等的入住，导致周边的配套商业生意火爆，商铺租金水涨船高，在3年前一楼的店面月租金已经超过300元/平米，现在更有突破500元/平米。如果按照当时的买入价计算，租售比高达15%以上。所以投资配套商业，人口集中度是第一核心价值。
而对于集中式特色商业，核心价值是商业定位和品牌。集中式商业在受众的心里一定要有清晰的定位，知名度和美誉度。成都宽窄巷子是吃喝玩乐一条街，外地游客和本地小伙伴聚会，这里可以提供美食、茶艺、酒吧等商业形式，带给消费者不同的用户体验。南京1912步行街、上海新天地也有类似的业态，所以人气一直火爆；万达院线已经成为万达综合体的拳头商业产品，通过院线带来的人流，带动综合体的餐饮、零售、服务业的经营，万象城在深圳、成都的商业地产产品已形成特有的城市名片，综合体商业的消费品质和用户体验都成为了新的城市名片，甚至带动了周边地价的上涨。奥特莱斯以品牌折扣店和集中式的购物体验，也在市场中占得一席之地。反观成都类似益州大道复城国际的综合体，往上做不了特色商业，往下做不了配套商业，经营形式不容乐观。成都如今太古里在8年前还是一片鱼龙混杂的地区，现如今在全省乃至全国也小有名气；笔者的朋友曾经也有过在重庆投资进口食品城特色集中商业，最后血本无归的经历。而优质的商家与商业地产本身的价值也相互影响，例如成都环球中心的洲际水上乐园，洛带古镇的知名小吃“伤心凉粉”，都会为这些集中式商业带来人流。因此，就集中式特色商业而言。定位和品牌是核心价值，需要开发经营者具有明确的市场地位，出色的运营管理和招商能力，品牌一定要在受众心目中形成鲜明商业形象。
因此，笔者认为，在目前的市场环境下，2018商业地产投资绝对有机会，关键是您的眼光能不能看清投资对象的核心价值，明白什么样的商家会在这样的商业环境和空间里经营，对将来的经营状况也应有初步的判断，商业地产投资才能获得意想不到的回报。
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（注：图片均来源网络）