12月9日，由腾讯房产深圳和天安数码城联合举办的“新高度 建未来”深圳东部中心价值论坛在龙岗天安数码城举行。论坛邀请了深圳房地产专家顾问委员会秘书长、资深媒体人周学军，及深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉作为嘉宾，围绕“受政府宏观调控影响，在深圳房地产后投资时代该如何选择投资产品”、“粤港澳湾区国家战略、东进战略确定，以大运新城协调龙岗中心城为主，如何打造东部中心？”、“集先进科技、产业创新于一体，龙岗在高新产业发展扮演什么角色？创新园区迎来那些机遇？”等问题纵论深圳东部中心的未来价值，吸引了百余位网友前来。
不限购不限贷的商务公寓将成房地产后投资市场主流产品
深圳房地产专家顾问委员会秘书长、资深媒体人周学军已经在龙岗住了六年。之前住在南山的他，六年前在龙岗中心城区购买了一套较大的房子并举家搬迁到龙岗居住之后，他发现，城市区域之间的居住品质有很大的差异。在龙岗居住相对市中心来说，是一个很轻松、写意的生活状态。
周学军表示，他见证了过去深圳整个房地产发展将近30年的历程，也见证了深圳房地产过去最辉煌的十年。但是随着市场的发展、政策的调整、需求的改善、经济的转型，房地产市场的黄金十年已经过去，现在的市场是比较稳健、理性的市场。也就是说，房地产的后投资市场，虽然深圳这个城市房地产市场的黄金十年已经结束了，也不可能出现像去年一样深圳的房价暴涨60%的情况，但就深圳这个城市的价值来看，什么时候投资深圳的房产都有收益，只是收益多少或者获得收益的时间周期长短的问题。
周学军认为，在房地产的后投资市场，商业物业，即商务公寓是很有投资价值的。在住宅限购之后，即便知道深圳整个房地产市场的住宅有很好的投资市场和价值，许多深圳市民也买不了，外地的资金也没有办法进来，因此不限购也不限贷的商务公寓成了本土资金和外地资金唯一的投资产品。举个例子，最近有几个商业物业项目基本上是被外围的资本一批买下来的，最有名就是红山的6979的项目被上海的一家投资公司全部买下来。所以无论外地还是本土的资金都希望借助这个桥梁进入深圳房地产的投资市场。
并且，由于城市规划的原因，过往很多商业地块都处在城市的核心地段。就拿龙岗目前几个商业物业来看，像天安数码城、中梁、万科广场等项目的商务公寓，所处的地段都非常好。当然，在很多旧改项目中，城市综合体夹杂着商业物业属性时，它的整个位置也是非常中心区的，所以这也是为什么商务公寓在过去一年被很多人选择作为投资产品。
此外，商务公寓的投资灵活性比住宅和写字楼要高很多。从投资理论上看，拥有好地段、中小户型以及优质学位的住宅物业的周转性、灵活性比较快，但是处在一个它的交易过程中要选择有购买资质的人才能够有效地交易。据统计，目前深圳甲级写字楼的饱和程度其实已经超过13%库存荣枯线，说明深圳市场的写字楼已经饱和了，所以未来投资写字楼的获利周期会比较长。但商务公寓有一个特性，目前深圳的商务公寓即可以拿来居住，又可以拿来办公，是一个多功能的物业。周学军表示，商务公寓的投资在未来深圳或将掀起一阵热潮。
低成本、优生态与科研力量聚集 助力龙岗大运新城打造“中国硅谷”
硅谷的概念在近几年常被提及，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，未来龙岗的定位将是朝打造创新型高新科技聚集区的方向发展，成为深圳乃至中国的“硅谷”。
李宇嘉表示，近几年在北上广深的比较中，深圳的地位越来越突出，甚至由于研发投入的创新能力强，深圳gdp已经超过广州，深圳已经有成为中国硅谷乃至世界第二个硅谷的代名词的趋势。从这个角度来看，一开始大众普遍认为深圳大学园区和南山几个科技园区集中起来将是深圳第一个硅谷，所有深圳的高新科技企业基本集中在那里，因此前海、后海的房价是全市最高的。但是现在深圳有望诞生第二个硅谷，处在龙岗的深圳第二个国际大学园区现在已经雏形初见。
从产业上来看，龙岗欲打造成中国“硅谷”的大运片区与美国硅谷的产业协同性还是很强的，都以互联网、新能源、智能科技和设备为主的创新型产业。而美国硅谷集聚了一些像微软、雅虎等互联网智能科技、高新技术企业，在创新型研究方面有斯坦福大学的科研力量做背景。而现在龙岗大运新城片区的国际大学园中陆续加入的香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学等国际一流大学合作办学的高等学府，同样在进行基础型、创新型的研发下了很大功夫。此外，还有科研院所布局在龙岗大运新城。这些科研力量将在未来与龙岗片区内如比亚迪、柔宇科技等高新科技型企业有更多科研方面的互动与应用合作，形成“高校+企业”的一体化的产学研中心。同时，大学、科研机构以及高新企业带来的人才效应，将使得未来大运新城聚集很多高素质人才。
周学军补充道，天安数码城在过去十年已经孵化了17家上市公司，这17家公司现今都是行业中有领先地位的科技型企业，这当然离不开产学研一体化对科技企业的深刻影响。因此，未来龙岗大运新城片区将用“国际大学园+中国硅谷”对标“斯坦福与硅谷”。
除了强大的产学研中心，李宇嘉还认为龙岗本身历史、环境及土地优势也为龙岗打造“中国硅谷”提供支持。
深圳中心城区土地成本高昂，而龙岗大片可利用的东部空间成本低，空间大。此外，龙岗原来是加工制造业基地，小企业和园区特别多，现在国家在商业办公改创业空间、创新型产业用房甚至改租赁，这样创业的成本上要比深圳中心区南山、福田等要低很多。目前已经有部分深圳的大型创新科技企业包括华为，比亚迪等将部分总部迁到了东莞、广州、中山等地，很大程度上就是由于原来的土地成本太高，且没有大面积的发展空间，而龙岗恰恰可以提供这样的环境。
值得一提的是，李宇嘉还强调，除了以上优势，龙岗还有两个优势也十分重要，有生态、有生活。对此周学军也表示赞同，他说，龙岗的山体资源很丰富，所以包括大运公园在内的公园资源也非常丰富，居住生态非常不错。加上高科技研发基地的发展，孵化更多的高新技术走向资本市场，未来龙岗会吸引非常多的青年才俊来这里创业、就业、学习，助推龙岗大运新城打造国际化的“中国硅谷”。
粤港澳大湾区、东进战略下 龙岗大运新城将成深圳东部中心
东进战略实施一年以来，区域经济发展势头强劲。与此同时，龙岗作为粤港澳大湾区重要结点加持东部中心腹地，大运新城可谓掌握发展未来的发展先机。
深圳每年的经济体量越来越大，现在这个体量在中国排在第四，北京上海香港深圳，现在仅落后香港一点点。但是深圳的土地面积在北上广深四大城市来看是最小的，且深圳的土地无法扩张。周学军对东进战略持积极态度，他认为，东进战略是整个深圳战略，也整个国家的战略，是深圳发展的需求，也是深圳发展的必然。此外，目前的粤港澳大湾区规划将11个大城市全部纳入到统一的发展当中，也就是说要把人口超过5千万人的大区域发展为中国最大的经济体。“这种情况下，处于粤港澳大湾区中以及东进战略东部中心位置的深圳龙岗就有了特别多优势。”
在交通方面，全国许多城市都可以通过地铁转高铁直达。深圳到2035年计划将要开通32条地铁，未来以大运地铁站为支点将有4条地铁线路和1条有轨电车线路经过。除地铁3号线外，规划中的深惠城际线、地铁14号线和地铁16号线也将在大运地铁站设置站，届时龙岗大运新城片区到深圳其他区都可以在家门口乘搭地铁出发。此外，未来大运片区有5条轨道布局，高快速路网加快建设，与全市各区“通脉相连”。这样详尽完善的交通规划，很难说不是受到两大布局的影响。
周学军表示，正如上文已经提及到的，龙岗的产业价值、自然资源价值、交通价值、人才价值这四大优势价值，整合起来构成了龙岗特有的成为深圳东部中心区核心价值。
另外，李宇嘉补充道，任何一个区域中心一定有地标性的建筑。而12月6日龙岗大运新城拍卖的一核心地块规划将建668米的深圳新地标，无疑将使大运新城片区成为龙岗的一个中心。“区域中心的公共配套会建设得非常完善，企业会愿意去到区域中心办公、生产，老百姓也愿意来这里居住，那么这里生活氛围、生产生活的服务配套都会非常好。”李宇嘉，还表示，相比深圳市中心，龙岗正在刚起步的阶段，不管基建的投入周期还是回收的周期都是非常长的。品牌房企在对政策的把握、前景的前瞻比普通个人高得多，拍下大运新城地块的世茂作为全国性的龙头房企，愿意来龙岗大运新城建深圳第一高楼，愿意在深圳龙岗扎根，也恰恰说明这家企业看好龙岗的发展。
来源：腾讯房产深圳站