昨天是接财神的日子，以往这一天的魔都总是被满满的烟火气息围绕着，此起彼伏的鞭炮声寄托着人们对获得财富的期望。如今炮竹声已不复再有，但人们对于财富的渴求却还仍然。说到财富，今日之魔都乃至整个中华大地，大多数人拥有的最大物质财富就数是房子了。在过去的十几二十年里，房子毫无争议的是最保值而且是最能以钱生钱的杀器，魔都就更是如此了。不是有这么个段子嘛：两个上海普通土著家庭一联姻，瞬间就能成就千万资产，凭啥？还不就是房子嘛！虽说此话未必完全准确，但魔都的房子无论是过去还是当下都是“灰常”值钱的，最近有不少文章总结了十年前的魔都房价，看完十年前房价的数据，你不得不感叹十年间魔都房子增值的幅度，这样的增幅是其他绝大多数城市无法望其项背的。因此在我们大多数人的心中，魔都房产的辉煌永不会落幕，真的会永不落幕吗？2028年，十年后魔都的房子还会是保值的一把利器吗？答案或许不会再是如此的肯定了，十年后魔都的房子很有可能不复利器的风光，绝大多数的房子也将沦为保值的一把钝器。
在今年之前，小编未必敢这样预测，但现在的情形似乎有了很大的不同，因为魔都有了一道2500万人口红线的“魔令”。
作为资深的魔都土著，小编举双手双脚赞成这道“魔令”，但是作为同样资深的房地产从业人士，小编又不得不说这道“魔令”对上海的房地产的影响将是很大的。我们常说一个城市的房地产短期看政策，中期看银行信贷，长期看人口。十年时间，应该算得上是一个较长的时间段了，届时人口的组成情况将直接决定魔都的房子是否还会是“光彩夺目”。归根到底来讲，房地产最终的决定因素还是人的多寡，尤其是常住人口的数量，说的再直白点就是接盘侠到底有多少，这是一个魔都也无法摆脱的“魔咒”。
2017年末上海的统计显示：上海的常住人口是2418.33万人，其中本市户籍的常住人口是1445.65万人，外来常住人口是972.69万人。在未来的2035年，魔都要实现常住人口控制在2500万人以内的目标，总共能增加的人口数是多少，这道小学数学题相信大家都会得出标准的答案。千万不要怀疑此目标无法实现，实现是必然的，实现不了才算是意外了！从今年起，这项政策已经被很认真地执行起来了。无论采取的是何种措施控制常住人口的数量，从本质上来讲就是要少进人，多出人，直接影响的必然是非沪籍的常住人员，解释的直白点就是未来魔都会有更多的现在仍在上海谋生的非沪籍常住人口同魔都说再见，不对！应该是say bye bye；而进入魔都并且能够立稳脚跟常住的人员只能是少数上海需要的优秀人才。接下来的十余年里，外来的接盘侠会陡然减少许多，仅靠魔都土著能轻松地维持住魔都房产的高估值吗？这个问号或许还真的要打上一个。即便是十年后魔都房子的价格依然高企，甚至区域内呈现出“高端化，豪宅化”，但这种纸面上呈现的高估值似乎显得还是有点虚妄，不接地气；真到了要变现真金白银时，价值的大幅贬损是必然的，因为接盘侠真的是少了许多啊！
魔都实行的人口控制政策虽说是为了将低端产业及相关人员疏解出去，并不排斥优秀人才的进入，但近些年来更多的人才以及上海高校毕业的非沪籍毕业生选择去其他城市而非在上海扎根，这也许将对魔都未来的房地产市场产生更为深远的影响。互联网尤其是移动互联网突飞猛进发展的这十几年里，上海并不是这场盛宴中最耀眼的明星，伴随着的是吸引人才的魅力不如往昔那么诱人了。这几年里，上海非本市户籍的高校毕业生留沪的比例正在逐年下降，从最高的90%下降到了60%多，越来越多的年轻人选择去互联网时代下更具活力的深圳，北京，杭州，甚至是武汉，成都，苏州等地。这样的情形并非因为上海不努力，而是其他后发的城市更拼命，发力更猛，这更是全国一盘棋统筹发展的根本要求，毕竟只有上海一城在经济上一枝独秀，与国之大计亦非有利。当然还有就是魔都生活成本忒贵，特别是房子那点事，也使得许多年轻人铩羽而去。人才引进同样也或多或少面临着这样的局面。高校毕业留沪的年轻人和来上海落户的优秀人才是实打实既有愿望又有能力的外来接盘侠，他们同魔都说再见了，对于魔都房子维持高估值而言才是件更加头痛的事情。
在人口调控的内在需要加之其他城市玩命追赶的外在因素共同影响下，窃以为十年后魔都的房子，横向环比今日仍是一线半的城市以及一些势头强劲的二线城市，房产之间的价值落差应会比今天小很多；纵向和现在自身同比，房产可变现成的真金白银所对应的货币购买力也将减弱许多。这对于魔都未必不是件好事，毕竟魔都今日之高生活成本以及高用工成本，很大程度上都和房子的那点事有关。高生活成本不仅会使得低端的从业人员选择离开，也同样会让为数不少的高校毕业的年轻人以及有技术有实力的人才选择放弃，而高用工成本则会让更多企业不再选择落户上海亦或是撤离上海。
十年后魔都的房子大多应该完全回归其“居住”的本质属性，至于保值增值的金融属性会变得相当的小。不过也请不要曲解了小编的意思，不再是保值的利器，不代表魔都的房子十年后会变成“葱”样的价格，十年后魔都房子的价格肯定仍是高的，但这种高或许更多的是体现在账面上的估值，十年后魔都的房子应不至于大幅贬值，不过这把用了十几二十年的锋利武器应会变得钝了。十年后魔都的所有房子中或只有那个时候购房主力人群普遍青睐的房子才会依然是市场中“香饽饽”，才可能保住保值利器的地位。十年后的购房主力人群会是哪些人呢？应该会是90后和00后，90后属置换购房，00后属首次购房。虽然无法准确断定十年后这群购房主力人群的行为大趋势，但根据目前的现状，大致做个预判还是可以试试的。
◆90后
90后群体已经成了今日魔都房产市场的第三大购买阵营，十年后毫无疑问将会是置换的最主要人群，十年后他们如何换房，现在我们很难完全弄清楚，但就今日他们首次置业行为的分析，也许可以对未来的趋势看出些许端倪。这里借用一下某大型经纪机构的分析师最近发布的几个90后购房特点数据，让大家有一个比较直观的认识：
①买房的90后中，近70%的是非沪籍的新上海人（32.7%为原沪籍，67.3%为非沪籍），其中尤以环沪大省90后为最。
②90后买房选择在外郊环和中外环的占比最高，分别是37.2%和24.4%，特别是对浦东各商圈的选择上更为集中。
③90后购房套均面积76.7平米，中小户型是主要选择，其中40%左右的选择60平米以下的，40%左右选择60-90平米之间的。
④80%的90后购房者的购买力在500万以内，实际购买时近半数的90后购房者购买的是300万以下的房子。
⑤90后对20年以上甚至是15年以上房龄的老房子的接受度不高。
综合这些数据来看，对于十年后90后的换房，我们或能得到一些初步的推测：
①十年后，90后换房的人群总数量比之今日70后和80后的换房的只少不多。因为人口控制的因素摆在那，未来非本市户籍的新上海90后肯定少于当年成为新上海人的70后和80后。更何况未来环沪大省中必将出现几个和上海差距不大的新一线城市。
②今天首次购房的90后中的半数以上，十年后将会置换房屋。因为届时现有的房子对于三口乃至四口之家而言，应是已经显得略有局促和不够用了。
③十年后，为数不少的外郊环的房子和部分的中外环的房子将很有可能还是90后换房的首选。因为那里有熟悉的生活环境，生活的商圈届时也应该会不差，更重要的是那的房子是卖掉现有房子后还可以比较轻松置换得起的。
◆00后
这群小孩子十年后或是稍微再长一点时间也将加入购房者的行列中。或许他们中的不少人到时会选择较长时间的租房生活，但小编始终认为东方人尤其是中国人也许会因为时代的变迁做好了租房结婚生子过上五到十年的准备，但肯定没做好租房过完整个前半生的准备。十年后，终将会有为数不少的00后成为魔都首次购房的主力军，他们会在哪买房，买啥样子的房子，今天无从知晓，但是有一点是可以推测一下的，那就是作为他们买房资金的绝对主力后援的我们这些70、80后的父母，到那时能支持的真金白银有多少，这点还是可以粗略估算一下的。不管魔都的房地产市场今后如何变化，至少有一点小编认为十年后也不会有太多变化，就是大多数十年后准备买房的00后的购房启动资金是要70、80后父母鼎力支撑一把的，就像我们这些70、80后当年首次买房时，我们的父母耗尽老本全力扶植的一样。所以十年后00后的魔都买房首秀，准确的说法应该是00后的眼光，70、80后的荷包。我们这些生活在魔都的70、80后也真是有点“悲催”。
每十年就得经历一次房子的劫数。十多年前是掏尽父母的积蓄和自己不算厚的本钱完成了首次置业，多半还得背上不菲的债务；十年后的今天为了孩子，或许还有二娃。又得折腾一次，这一折腾十年的积累基本一扫而空，刚还清的债务又得重新背上，可能十年间攒下的多余不动产也要搭进去；折腾完这次，还必须打起十二万分的精神，迎接下一个十年的折腾。到那时我们会有多少本钱支援给我们00后的娃呢？对于普通的魔都70、80后而言，十年能积累起的现金财富应不会太过充裕，父母的不动产估计还没到继承的时候，所以除非运气好成为像阿里十八罗汉那样的主，或是十年后手上还有套把多余的且在那时候还是吃香的房产，若不是这样，支持00后买房资金的购买力或许还比不上自己父母当年给到的大，奈何我们的那些00后的娃住惯了现在还算是比较舒适的房子，让他们十年后独自去住档次差了不少的房子，你觉得他们会乖乖去吗？所以放眼望去，即符合一定品质要求，又符合多数70、80后十年后的钱袋子承受能力的魔都房子应多数也是位于外环附近的小户型房子。
昨天出门吃完晚饭后，一路闲逛，昨晚的魔都没有了往年鞭炮声的喧闹，路上是如此的空旷，高楼中的灯火也不如平日里那么明亮，或许正因为置身于这样的景象中才引发了我对未来魔都房地产趋向的思考。过去的十多年间，魔都的房地产一路高歌猛进，是个魔都的房子都增值得不要不要的，这仅仅是大势使然的结果而已；未来的房地产大势必不会如此，魔都也不可能独善其身。魔都大部分房子作为保值利器的这一幕迟早要谢下，也许只有像在这几日魔都尤为清静的时刻才能更加深刻地体味到这一点吧！作为未来十年甚至是二三十年都将生活在魔都的一员，我希望魔都的房地产持续平稳的繁荣下去，因为房在魔都；但又不希望未来魔都多数的房子仍是一把利器甚至是大杀器，是把钝器就好了，因为十年后的自己也不可避免的要再次堕入“轮回”，经历“劫数”！
我是一名资深的房地产经纪人，也是一名普通的房产消费者，我所有的文章和文章中的感悟及看法均来自于从业经历和自身经历，或许不够全面，但绝地真实，或许有些偏颇，但绝对接地气。如果您有房地产方面的疑惑，可以在文章评论区部分问小编我要联系方法，小编有专门的平台提供免费解答和全程的购房助理服务。最后，非常感谢您打开我的文章并能耐心地看到结尾！