我在昆明地产11年中，
跑遍了昆明大大小小楼盘，
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只要你有关房子的任何问题，
我都能为你做真诚的解答，
我在《昆明楼市》等你--文锋
撰文：昆明楼市微信平台文锋，
最近，万达双塔推出20套特价写字楼，从12000-14000元/平不等，还免一年物业管理费，部分还附加7%的名企租约。作为昆明地标写字楼，万达的价格调整再度让昆明回归到写字楼物业消化的问题，在写字楼售价都低于住宅价格的情况下，昆明的写字楼物业还有投资空间吗？
饱餐一顿消化十年
在梳理昆明写字楼发展史，有一个惊奇的发现，昆明的写字楼一直都没有什么规律可循。99世博会时期写字楼物业过度开发引发后续消化问题，让昆明业界消化和思考了近十余年时间。此后昆明市场鲜有像样的写字楼项目面市。从2008年开始，市场悄然发生转变，昆明写字楼开发迎来新的高潮，昆明写字楼市场的开发与投放市场力度也随之进入了10余年来的最高峰，而这一建设，昆明需要花37个月的时间进行消化。
昆明写字楼发展史（昆明楼市动态制图）
根据昆明锐理数据，截至2016年底，昆明写字楼库存达到了293.64万方，相比2015年增加了11.66万方，占市场总存量的14.7%，去化周期需32个月。而在昆明主城区，根据锐理11月份市场报告，单办公物业库存量就有431.92万平米，相比月初消化了12.06万平米，根据当前的销售速度，办公物业去化周期需要37个月，而商业部分去化周期更长，只是需要消化7年。
11月昆明商品房分物业供销存价对比表（图来源于锐理）
在全国密集调控下，昆明积极坚持以去库存政策为主，这一年下来，昆明的住宅去化效果明显，但商业地产的库存积压风险比住宅更高，显然，在人均商业面积超过3平米的昆明市场，商业地产去库存比住宅去库存更紧迫。
为此，从这个角度看，万达双塔写字楼大幅下调售价，价格从1.2-1.4万元/平不等，殊不知在这之前万科双塔的售价没有低于2万元/平，重点这个价格已经低于周边住宅售价了，hdybhf都破1.6w/平。万达这种“倒挂”现象的做法，除了所谓的政治因素之外，也是积极处理库存快速变现、降低风险的最理想做法了。但是，万达的做法并没有引发昆明市场项目的仿效和跟随。
网友对昆明写字楼的评价，只能说昆明好的写字楼并不多。
在昆明很多写字楼项目中，租售是同步的，能租得起的企业一般都能自己购置了。
在租赁市场，昆明的写字楼在租金上也并不乐观。早在2年前，当时昆明写字楼不仅空置率大幅攀升，租金也从5年前的高峰下滑不少，某二环地段的5a甲级写字楼，当时的租金低至65元/平方/月起。而在2010年前后，同样的写字楼每平方租金高达100元，5年时间下降近40%。
而呈贡市场，写字楼的供应也是出于井喷状态，单纯就春融街区域就超过100万平的写字楼规模，上海东盟商务大厦（18万平，商业3万平）、银河置信广场（38万平，商业10万平）、滇池明珠广场（80万平，商业18万平）、新都昌广场（19万平）。今年2月份实力集团将实力心城原本1号写字楼调规成2栋公寓的做法显然也是有先见的，呈贡市场的写字楼也同样面临巨大的消化问题。
写字楼进入存量时代，何去何从？
不可否认，昆明写字楼市场进入存量时代，写字楼投资处于冷温状态。
相比住宅，商业地产本身就有明显的投资属性，无论是自营使用还是作为物业投资，都有典型的投资行为。为此，即使政策上对商业地产的调控很少，但由于购置的时候较高的门槛，增加了销售的难度。很多人站在投资购置的时候，更多依据商业规律和投资回报去考虑物业的投资价值，简单理解就是租售比。
房产的投资行为，回报取得的方式主要是物业本身的增值和对外租赁取得的收益，当然也对应着两个风险，物业资产出售变现周期的风险和租赁中断的现金流风险。
根据中国房价行情网数据显示，昆明的住宅租售比为1:404，写字楼租售比则为1:200。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，国际上用它来衡量一个区域房产运行是否良好。昆明的住宅租售比为1:404，也就意味着昆明投资住宅大致需要33.7年才能收回成本，而写字楼租售比则为1:200则是投资昆明写字楼大致需要16.7年收回成本，回报周期比住宅短了一半以上。
但对比当下市场现状，昆明写字楼却处于去化缓慢的尴尬境地。一方面写字楼面对的客群大部分是投资客，而且售价一般都高于住宅产品，再加上写字楼高额的物业费等附加成本，造成昆明写字楼去化缓慢的现状。
从地标、形象，万达双塔在昆明数一数二，就以特价房售价及目前平均的租金（租金按照100元/平/月计算）情况看，回报率可达到6%-7%，算是非常不错的投资产品了，但只可惜万达双塔最大的痛点在于交通，缺地铁的通达性及老海埂路的堵塞问题，也是致命问题。
太贵了，租的没有合适的
但并非所有的写字楼都是万达，可以如此大幅下调售价，同样也是超5a甲级写字楼的昆明269，租（4层出租，租金200元/月/平，出租率40%）售（2.5w/平，据说超50%），如果这个数据是真实的话（我的直觉是不太可能的），在租金和售价都比较坚挺的情况下，租售算是非常理想的了。
基于昆明写字楼供大于求的状况短期难以改观，未来昆明写字楼的销售去化及租赁水平将面临更大的压力。如何快速变现，开发商确实需要更积极去思考，一种就是降价处理如万达双塔，还有就是引进联合办公模式，所以，绿地汇海大厦专门打造了2000平米g-work服务系统，霖岚国际广场引进毛大庆的优客工场，七彩云南第壹城166天街打造了4000平米的work+联合办公【办公室就在这，欢迎做邻居】都是基于去库存探讨。
work+联合办公七彩云南第壹城店效果图
万众创业的热潮为联合办公的发展提供了充足的补给，共享经济的余温为联合办公获取了资本的关注。如今的联合办公已经将未来的发展重点转移到以用户体验，更好地满足客户需求，提高企业和社群服务。
而这种联合联合办公模式的启用，也算是破解了地方政府的痛点，昆明各行政区为了鼓励和打造楼宇经济，出台各种政策对进驻各区写字楼的企业予以奖励（奖励可高达几千万元），有些则对部分写字楼的物管费进行补贴，以降低企业入驻写字楼的门槛。从某种意义，联合办公的出现，可以成为地方政府更为灵活的奖励方式。
冷温的昆明写字楼市场如何投资？
资产贬值成为无数投资者面临的最大难题，选择不动产作为对抗通胀的突破口，但不同于住宅，写字楼受政策干扰和影响较小，但写字楼一般都面积较大，总价较高，变现周期较长等特点，那如何在进入冷温状态的昆明的写字楼市场里进行投资？
网友咨询关于昆明写字楼行情
1、在昆明，写字楼明显存在库存量大、需求量小的现状，但从未来新增供应占比存量比值中，昆明写字楼整体的供应压力并不明显，相比昆明的商铺和公寓还有车位，昆明的写字楼明显压力更小。
从未来市场供应看，我们用2018年预计新增供应面积占存量之比衡量未来市场供应，如果未来新增供应占存量比值在40%以内则供应压力不大；40-80%之间则存在不同程度的供应过剩风险；超过80%的视为严重供需失衡。
我们就用2015年和2016年昆明写字楼物业新增面积取平均值预测2018年新增面积，据统计2015年昆明写字楼物业新增85万平米，2016年新增60万平米，平均值为72万平米，而目前累计库存430万平米，占比在16%左右。换句话说，只要2018年昆明的写字楼新增供应面积低于160万平米，都属于供应压力不大。
2、写字楼市场的发展与经济的结构密切相关，当一个经济体从工业转向服务业为主的时候，一个经济体的写字楼市场也就从成长转向成熟期，写字楼市场在这段时期呈现出快速增长。
通过近10年昆明gdp和第三产业的gdp情况来看，昆明的gdp保持在8%以上增长态势，而第三产业的gdp占比也基本都超过50%。说明昆明城市的经济吸引力和第三产业发展水平一直都比较理想，而第三产业gdp的占比则重点反映城市经济发展活力和城市写字楼市场需求潜力。
昆明近10年的gdp和第三产业gdp情况（昆明楼市动态制图）
3、昆明目前的产业发展并未跟上城市发展速度，城市缺少高附加值产业以及龙头企业对产业的带动，昆明的楼宇经济并没有形成规模。据统计，成都拥有278家世界500强企业，外资企业资源丰富，昆明仅87家世界500强企业。
或许，昆明在融入“一带一路”中会有机会。
在2016年6月出台的《昆明服务和融入“一带一路”战略的实施意见》中，明确了昆明市的功能定位，即“一带一路”和长江经济带战略的重要支点和枢纽城市，面向南亚东南亚开放的新高地，面向南亚东南亚辐射中心的核心区。而在“一带一路”大背景下的企业必须构建多层次的国际营销网络、打造自身国际形象，适应全球化合作趋势，为此，企业在参与国际交流的对办公楼的需求会更多，只是还需要时间。
从租售比的角度，写字楼的投资价值要大于住宅，昆明住宅在今年能有如此好的成就，与昆明住宅没有政策调控有直接关系。但基于城市价值、城市形象，楼宇经济也算是其中的表现之一，只能说，昆明好的写字楼产品还不够多，想要在昆明淘到比较理想的写字楼，需要花点时间。
当然，站在投资者的角度，写字楼的买下来和租出去是两个阶段的行为，有能力买下来，能不能租出去则是另一回事。
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