2017年1月28日，中国农历的大年初一，在美国纽约时代广场，一家来自中国的企业的宣传片在广告大屏上放映，向全球华人拜年。
纽约时代广场素有“世界的十字路口”之称，对于中国企业来说，登上纽约时代广场核心位置的广告大屏，既是企业实力的献映，也能彰显大国时代下的企业情怀，其意义不亚于登上时代杂志的封面。
过去90年代，以索尼、松下、三星为代表的日韩企业曾长期霸占大屏广告，宣告自己在全球市场上的影响力。
这一次登上大屏的，是一家中国内地的房地产企业，名字叫鑫苑，老板叫张勇。
说来，美国算是鑫苑的“福地”。
10年前，这家房企曾顶着优美的业绩曲线光环成为在纽交所上市的首家亚太房企，一时风光无限。而老板张勇对美国一些明星企业也是推崇备至，比如他曾拿福特类比自己的企业文化：
“福特之所以发展了100多年还有强大生命力，根本原因就在于它与时俱进的商业模式转型和组织变革。鑫苑面向未来也需要快速构建与自身发展相匹配的商业模式”等等。
再后来，鑫苑开启海外业务布局的首站也选在了美国纽约，渊源颇深。
2017年，张勇带领下的鑫苑已经20岁了，作为一家中国房地产波澜壮阔20年的亲历者和见证者，鑫苑的心路历程，可以算是一个房企的另类典型了。
一、料峭春寒下的勃勃生机
1997年，对于中国房地产市场来说，是不平凡的一年，对于大多数房企来说，喜忧参半。
这一年，亚洲爆发金融危机，东南亚房产泡沫的伤疤还没结上，又被撒了一把盐；隔壁岛国还没有走出6年前房价一溃千里带来的阴影；香港回归祖国，房地产行业攀上历史顶峰，香港股市市值最大的10家企业，房地产企业占有七成比例。
而在大陆，海南房产泡沫的闹剧已经逐渐成为历史，大陆房地产市场经过96年的低迷，已经出现了复苏的迹象，但是在金融危机的波及下，破土的时候，那松散的土质还是没能成功掀开，阴云依然密布，但吹面不寒杨柳风，住房改革已经是箭在弦上，经济调整也是势在必发。
（1997年深圳房地产广告）这一年，山西人张勇在河南郑州创办了自己的房企——鑫苑置业。
张勇从中州大学毕业后，在郑州市城市建设开发总公司干过几年工程技术员，还曾参与了著名的亚细亚等工程，从一名普通的员工逐渐成长为监理工程师、项目负责人。后来自己出来单干成了老板，组建了施工队，最高的时候年营业额做到了5000多万。
鑫苑初期的几个项目，以风格领先+工程精致著称，这应该与张勇早年的工作经验分不开。一个企业刚成立的前几年就像一个蹒跚起步的孩子，一举一动都会受到家长耳濡目染的影响，这个家长，就是张勇和他的妻子。
一线施工的经验+管理负责人的阅历+早起创业的积累，在那个单纯的年代，奠定了鑫苑最初的品格。而在中国房改的大背景下，万亿商机汹涌而至，那时候，即使满怀抱负，张勇可能都没想到自己会从一个“包工头”成为后来国际资本市场纽交所敲钟的那个人。
二、鲜衣怒马少年时
1998年，鑫苑成立的第二年，中国住房制度改革，取消福利分房，中国房改向市场化迈出正式一步，半亩方塘一鉴开，天光云影共徘徊，房地产黄金十年的大幕由此揭开。
这一年，张勇带领的鑫苑置业也开始步入正规化运营，并开发了旗下首个项目——陇海星级花园，在当时市场对产品的认知还比较落后的时候，鑫苑极具前瞻性的为项目引入了欧陆园林的风格，在当时可以说是独领风骚，赢得市场一片热捧，人们惊呼“原来这才是商品房啊”。
人们开始关注这个有着儒商气质的山西人，开始关注这个名叫鑫苑的房企。
初试身手即展露头角，更激发了张勇的雄心壮志，在那个摸石头过河的年代，他却感觉眼前曙光一片。
三年后，鑫苑在金水区东风渠畔开发了其另外一个300亩的大盘——鑫苑名家，产品风格清新扑面，甫一入市即好评如潮，后来曾一度成为领导视察项目的必去之地。
2002年11月21日晚，深圳五洲宾馆五洲厅内灯火辉煌，中国房地产界的大腕们齐聚一堂，那时候媒体和客户对住交会的关注度，不亚心现在一场苹果产品的发布会。
当晚，张勇的名字在住交会的颁奖盛典上引起骚动，他不但跻身中国地产百杰，其旗下的鑫苑名家也荣获“名盘50强”的头衔。
那是个英雄辈出的年代，冯仑、潘石屹、王石、易小迪、胡葆森风华正茂，张勇这个名不见经传之人，公司还在那时连二线城市的边都沾不上的郑州，却好像已经有一只脚踏入地产行业的“名人堂”，若干年后与地产四君子一起接受后人的陌拜，与他们一起成为地产传奇故事的主角。
2004年，鑫苑都市领地入市热销，这一年，鑫苑也正式迎来在郑州的巅峰，首次荣登全市房产开发商首席。从2005-2007年，随着中央花园等项目的热销，鑫苑连续3年保持了100%的年复合增长率，2005年，6.9亿。2006年，16亿。2007年，37.69元。并率先在国际资本圣殿纽交所挂牌上市。
有的人毕其一生可能都难在行业中有所建树，但有的人成功却非常轻松。短短数年，鑫苑就凭前卫的产品风格，细贴入微的物业服务，在郑州市场从一个小号逆袭成了网红大v，吸粉无数。
产品好+物业好，这个很多房企梦寐以求的口碑标签，已经贴在了鑫苑风骚卓约的身姿上。
1997年创立，2007年登陆纽交所，十年如一日，人生岂能如初见，鲜衣怒马少年时。
不过，这期间，还发生了一些其他大事。
三、仗剑北上止于志
2004-2007年，郑东新区的发展提上日程，引房企竞追逐，在顺驰与建业在郑东厮杀的时候，鑫苑悄悄把目标瞄向了全国。
在张勇看来，或许只有走向全国，才能施展他的鸿鹄抱负。第一次，他扔掉国企的铁饭碗下海单干，大获全胜。这一次，他决定带领鑫苑，冲出河南，迈向全国，他也坚信，此战必胜。
2005年，在很多房企还在因为拿到郑州某不错位置的一块地沾沾窃喜时，张勇再次发挥了他的前瞻力，领导鑫苑制定了全国化发展战略，宣布要“立足河南，向珠三角、长三角和环渤海湾以及全国二线城市全面出击，争取在五年时间，进入中国房地产开发企业20强。”
梦想还是要有的，万一实现了呢？
2006年，山东鑫苑成立，标志着鑫苑正式开启了全国化扩张步伐，接下来，不到一年的时间，鑫苑就进入成都、合肥、济南、苏州等四个城市的房地产市场。
2006年在山东济南拍得两块土地，分别开发了鑫苑城市之家和鑫苑碧水尚景两个项目。2007年又在济南拍得一宗规划建筑面积超过28万平米的地块。2006年10月，鑫苑在苏州取得196亩土地之后，2007年1月再次拍得62亩土地，两个项目总面积达30万平方米。鑫苑置业在合肥的开山力作望江花园，总面积达17万平方米。
都说当年的顺驰猛，都说当今的恒大、碧桂园猛，在那个全国房企尚不算多的年代，张勇带领的鑫苑也不遑多让。后来，有人说，鑫苑的疯狂拿地，醉翁之意不在酒，主要是为其在纽交所上市做准备，毕竟，那些叱咤全球的欧美资本市场玩家对一家区域性的二流公司不会太感兴趣。
但，这也没错啊，还引出一段资本市场与房企的“美好”故事，这是后话。
2008年，鑫苑放飞自我，决定将总部从郑州迁往北京，因为张勇觉得，只有总部在北上广，“全国性房企”这个称呼才能名正言顺。
那一刻，当张勇搬进自己的新办公室，对着首都街道上东来西往的车流时，不知道有没有有感而发，作诗一首。
按照张勇的规划，全国化扩张确定了路线和方向，纽交所上市打开了资本通道，有了枪和武器，接下来，只要坚定的打下去，鑫苑很快就能把20强的旗帜插在行业的高坡上。
但事实是，时代从来都不会按照你的预想发展下去。
四、故人他乡入梦去
从地方出走全国，最后做到一线房企的其实也不在少数，从重庆走出的龙湖，从福州走出的泰禾，从杭州走出的绿城，任何一个拿出来都是响当当，这些房企除了品牌的使命，一般还都带着故乡的情怀，龙湖可以成为重庆人的骄傲，杭州说起绿城一定会深感自豪，福州人说起泰禾那也绝对能竖起大拇指。
鑫苑从河南出走全国，既没有成为他自己理想中的他，也没成为大家理想中的他。
2012年，鑫苑再次结缘美国，斥资5400万美元，收购位于纽约布鲁克林区的一块土地，宣告布局海外。这个地块，跟五年前纽交所上市一样，赋予鑫苑一个新的光环“首个中国大陆企业独资项目”。
对比来看，鑫苑这几年收获的这类市场光环，已经开始盖过他早年积累的市场口碑，当局者迷，沉浸在光环中的张勇，可能还没发现，这到底是不是好事？
接下来的几年，鑫苑又陆续拿下洛杉矶、马来西亚多个项目。当张勇站在纽约帝国大厦，俯瞰曼哈顿的流光溢彩时，他会想到那个他曾经看不上的城市吗？
2013年，鑫苑打出“二次创业”的口号，高薪聘请了前万达副总裁王信琦先生担任ceo，打造一支全新的职业经理人团队，进行战略重构。不过，王信琦已经于2016年离职，加入了渝派房企协信。
回头看，每一个喊出二次创业的企业，要不对当前的公司业务不满意，要不就是深感公司的发展已经跟不上时代的步伐，因为惯于真枪实干的张勇，本身就很少有空口号。互联网+崛起，地产行业洗牌，人口红利下滑，竞争加剧，张勇是感觉到了什么吗？
2015年，鑫苑提出了多元化转型，顺应时代大势，呼应了两年前提出的二次创业的口号。后来，又提出了“地产开发+产城运营+智慧科技”的战略布局。
但这些表面的光环和努力无法掩盖他身上开始逐渐散发的颓废气质。
还是那句话，抛开业绩上的增长、全国化的地域推进，鑫苑并没有如愿成为他心中的那个“20强”。
首先，鑫苑的品牌标签开始弱化，冯仑说，一个优秀的企业，一定可以用一句话来说明。鑫苑有点像那个“民间没有传说，官方也没有影响力”的房企，没有品牌文化，与客户无法进行沟通。
其次，鑫苑的产品形象没能如愿树立，龙湖做别墅拿到几个专利，金科玩洋房玩的风生水起，泰禾做院子做出大家风范，万科有兰乔圣菲，融创有壹号院，建业有半岛和城邦系，谁能代表鑫苑的产品？
甚至可以说，提起鑫苑，给人的感觉完全没有全国性房企的气魄、胸怀和格局，反而比一个地方房企更像地方房企。
最重要的，鑫苑失去了对市场和客户的敬畏之心，负面信息开始增多，口碑在逐渐的被市场蚕食，掉粉掉的太厉害。
其在郑州、苏州、济南的多个项目都相继曝出品质缩水，引起客户大范围的维权。在鑫苑发家的郑州，鑫苑物业也不再是那个客户心中最好的物业了，其堕落幅度之快，堪比鑫苑当年崛起的速度。
究竟发生了什么？说说我的个人看法。
——扩张模式与理念的冲突
鑫苑的扩张太快，但是老板张勇一直坚持的却是“不存地、不存房、零库存”的理念。当然，这一模式曾让鑫苑尝到了市场的甜头，也获得了资本市场的青睐，“不存地、不存房、零库存”这个光环诱惑力实在太大，但在市场面前，还要理性看待，毕竟开发商跟土地不能结仇。
——资本胁迫下的利益攻守
说起张勇，熟悉内情的都会想起另外一个人——鑫苑的“财神爷”唐越。唐越曾与美国蓝山资本合作成立了蓝山中国基金，鑫苑这个当时的二流房地产开发商、2005年销售收入不足5亿的鑫苑置业成了他的第三单，在张勇扩张野心最膨胀的时候，唐越给他注入了资本强心剂。
包括后来在美国上市，唐越都可以说是“鑫苑”的福将。鑫苑获得资本力挺的同时，也付出了不少的代价，美国上市花掉2500万美元，公司11名董事中有9人是随资本进来的“新鲜血液”，鑫苑的财务总监也是唐越带过来的。
传言，唐越是个很强势的人，他过于强势的风格有可能影响张勇的发挥。
房企的发展太依赖老板的情怀，站在资本市场的舞台上，张勇夫妇稀释掉的不仅是自己的股份，还有对产品的控制力，对集团文化的影响力。
——转型的迷茫
房企转型是难免的，万达的轻资产、蓝城的小镇、万科的社区商业等，但是鑫苑的转型好像来的更不平顺。国际地产、产城运营、智慧科技等新领域，任何一个领域的挑战和困难都不小，鑫苑能否在短时间内适应，只能留给时间去考验了。
——人才的匮乏
鑫苑素有地产黄埔军校之说，诞生了如韩凯等郑州知名操盘手，当初能在市场上贡献一个又一个让人惊艳的产品，没有一个优秀的团队是不现实的，这是鑫苑最初成长起来的根本。但是在急剧扩张下，失去了往日的积淀，这个项目的销售员明天可能就是其他项目的营销总监，如果一直想着扩张，为扩张而扩张，失去了初心，丢失了标准，还能做出什么样的好产品呢？
一个人的优秀品质，既可能被时间冲洗掉，也可能是自己大意，给弄丢了。在大多数人看来，那个以产品惊艳市场，以服务取悦客户的鑫苑，已经成为历史了。而张勇那只迈入地产“名人堂”的脚，恐怕要就此僵持在半空中了。
鑫苑离开河南...