上周中梁地产在东莞参加一个房地产价值研讨的沙龙活动，期间有观众现场提了几个很有代表性的问题。针对观众提出的几个问题的解答用文字的形式记录下来，以便给更多有需要的朋友投资东莞楼市做一些参考。
第一个问题：东莞房地产有投资价值吗？
判断一个城市的房地产价值首先要看这座城市有没有发展潜力。
而判断一个城市是否有发展潜力的三大要素是：产业结构、gdp、人口。
东莞的产业结构是粤港澳大湾区9+2城市群中唯一一个以制造业为主的城市，这个有着“世界工厂”美誉的城市，二十年前开始大规模接收深圳城市升级转型后外迁的制造型企业，其中包括大量的高科技外资企业以及港澳台企业，形成了一个良好的制造业生态链，东莞因此成为影响全球制造业市场的重要城市，也是珠三角最大的制造业城市。
在前不久结束的东莞市委十四届六次全会上，东莞提出要“大力打造粤港澳大湾区先进制造业中心，加快推动产业向价值链高端攀升”。
作为有着雄厚制造业基础的东莞，将打造“先进制造业中心”作为城市经济的发展重心应该是非常明智和清醒的。
在中国未来的三十年发展当中，高端制造业一定是推动中国经济持续发展的支柱产业，特别是经历了这一轮中美贸易摩擦之后，我们更加清楚独立自主的高端制造业对于中国经济的重要性！
未来，那些纯靠噱头忽悠的金融产业、共享经济甚至于房地产等行业都将逐渐淡出主力市场，只有高端制造业才是“强国根本”！
因此，东莞这一定位实际上是为东莞未来三十年发展找准了一个方向，在粤港澳平大湾区9+2城市群经济互补之下，来自香港、广州、深圳等城市强大的经济溢出和产业溢出，加上东莞市科学的布局和稳步的推进，将东莞打造成为中国南部最大的“先进制造业中心”应该是指日可待。
根据东莞市统计局发布的数据显示，2017年东莞实现地区生产总值7582.12亿元，按可比价计算，比上年增长8.1%，增速高于同期全国（6.9%）、全省（7.5%）平均水平，在全省排第五位。
其中，第一产业增加值23.63亿元，下降0.3%；第二产业增加值3593.84亿元，增长9.2%；第三产业增加值3964.65亿元，增长7.2%。三大产业比重为0.3 : 47.4 ：52.3。全市规模以上工业增加值3316.97亿元，比上年增长10.0%。
一个城市的gdp是反映这座城市经济现状以及经济实力的客观数据，从东莞的经济增长幅度来看，2018东莞进入gdp“万亿俱乐部”应该极有可能！
有了产业的支持，加上经济不断增长，也吸引了越来越多的人才进入东莞。
据东莞统计局数据显示，2017年年底东莞常住人口834.25万人，比上年增加8.11万人。在广东省虽然比不上深圳、广州每年的人口净流入，但是远超广东其他城市，只比珠海新增人口9.01万人略微少一些。
此外，东莞常住人口增量在全国城市人口净流入排名中已经超越泉州、苏州、南京。
据《广东省人口发展规划》，东莞被划定为“特大城市”，未来人口规模将达到1000万人，未来几年，东莞常住人口将大幅增加。
从产业基础到长远规划，从gdp的稳健增长到人口的净流入，东莞虽然在行政建制上归属于三线城市，但其城市竞争力已经跻身国内二线城市之列，在未来粤港澳大湾区城市群的发展过程中，有着雄厚经济基础的东莞，发展速度一定会走在大湾区城市群的前列！
第二个问题：东莞现在的房价高吗？
房价高不高其实是一个“用时间换空间”就能回答的问题，如果是站在现在的这个角度看当下的房价，房价肯定是高的。
但如果我们站在今天回头看过去的房价，你会发现过去几十年任何阶段的房价都不高。
从网上获得的资料显示，《人民日报》早在1985年就开始关注中国几个大城市的高房价问题，从85年~89年期间，《人民日报》多次发文抨击当时的高房价，措辞和今天抨击高房价的措辞几乎如出一辙。
三十年前，深圳商品房销售均价大约每平米人民币2000元左右；二十年前，南山区商品房销售均价每平米大约人民币5000元左右；十年前，当龙华的房价首次突破万元大关的时候，市场一片哗然：龙华的房价都要这么贵！疯了吗？
而现在深圳全市的新房均价每平米在54000元左右；南山一手房均价每平米10万左右；龙华上周有一个新盘开盘卖到了每平米7万以上！五年前，当东莞临深的凤岗房价在一片质疑声中涨到每平米5000元的时候，谁又能想到现在这个片区的二手房已经卖到了每平米3万元以上？
所以，回过头来看市场，我们会发现过去任何时候都适合购房，就看你当时有没有前瞻的眼光和勇气！
现在东莞中心城区的一手房每平米均价25000元左右，房价是高还是低要等到五年后回头看才能看的清清楚楚，不过，很多朋友估计又要再错过这当中的五年时间！
第三个问题：东莞买房是买主城区还是镇区？
东莞是全国5个不设区的地级市，下辖4个街道办和28个镇，每个镇都有自己的产业特色和自然资源，每个镇的发展速度都不一样，临近深圳的几个镇这几年依托深圳的消费力量房地产发展很快，但基础建设和产业结构有待提升；靠近珠江口的虎门、长安等镇因为有比较强势的传统产业，加上占据出海口的资源，发展速度也很快；其他几个镇这几年都在寻找突破口，谋求适合自己的发展方向。
而以东莞市东城、南城等城市中心为核心、辐射到松山湖区域的新城市核心区这几年发展很快，产业规划和城市规划也很超前，加上城市核心区完善的基础配套，未来的发展速度肯定会比周围的镇要快很多。
因此，从长远来看，东莞主城区城市发展会更加稳健和有序一些，基础配套、医疗教育、交通建设也会更加完善，生活在城市里的便利性一定要比镇里更好一些，所以，如果是考虑到居住的舒适性和便捷性，建议购入东莞主城区的房产。