文/端宏斌
近期市场大跌，其中房地产股跌得尤其凶狠，关于地产股，我在本公号里至少提过两只，分别是万科a和华夏幸福，有很多读者因为我的文章，也买了这两只股，我觉得现在有必要再来检讨一下地产股。
就在我写这篇文章的时候，我看到了万科刚刚发布的年报，万科2017年净利润281亿元人民币，同比增长33.44%，拟每10股派送人民币9.0元，股息率3%。按照这个业绩，目前万科的市盈率只有不到12倍。另外，公司净资产收益率创历史新高，净负债率仅8.8%。
细细读年报，我发现有两个数据值得一说。一个数据是公司2017年的营业收入，是2429亿元，另一个数公司2017年的销售金额，是5299亿元。同一年度的营业收入和销售金额竟然可以相差那么多！在我看来，万科的业绩至少已经锁定了2年。为什么这么说呢？因为地产股的销售和结算，至少有两年的时间差。我们可以从下面这张表格中看出端倪。
以上是万科每年销售额和营业收入的表，你会发现2010年度的销售额，是当年营业收入的一倍，但又非常接近2012年的营业收入，那是因为卖房子收到的钱，等入账差不多就需要两年时间。
从以上这个表格来推算，公司2018年的营业收入大约有3500亿（增幅为44%），而公司2019年的营业收入大约是5300亿（增幅为51%）。
假设这两年万科的股价不变，那么现在是11.9倍的市盈率，到明年这个时候就变成了8倍市盈率，到后年就变成了5.5倍市盈率。
假设明年后年都维持11.9倍市盈率，那么万科的股价到明年将会变成43元，到后年万科就会变成65元。
以上只是非常简单的数学计算，跟现在的房地产调控政策毫无关系，因为它的业绩已经锁定了2年。到2019年，才会结算2017年的销售收入，而2017年已经是确定的历史了。
从这个角度来看，房地产股是妥妥的成长股，业绩还在高速发展期，到现在为止都看不到顶。但有趣的是，房地产股的估值是仅次于银行股的第二低，比如万科只有11.9倍市盈率，华夏幸福的年报还没出来，我估计市盈率也就10倍左右吧。其他的地产股，比如绿地控股也只有10倍pe，保利地产稍微高一点，大约14倍。
于是，你会发现一件很奇怪的事情，地产股的估值那么低，成长性那么高，而且确定性也非常高，为什么大家反而不敢买呢？我想了很久，最终让我想明白了。
其实原因非常简单，真正对房地产有信仰的人，根本不炒股，他们直接去售楼处抢房子去了。大家都知道，炒房的看不起炒股的！
买房子是靠抢的！绝大多数人都觉得房子太贵的情况下，你去买房还需要抢，这说明什么呢？说明真正有钱的人把身价都压在房子里，只有买不起房的散户，才跑去炒股啊。
最新的全国按揭贷款余额是32万亿，而股市融资余额只有1万亿，起码从借钱这个角度来看，中国人对楼市的信心是对股市的30倍。中国人把身家性命都压在了楼市，只能拿出一点点小钱顺便来炒股，可股市里又有3000多只股票，绝大多数人也不知道公司业绩是怎么回事，对他们来说万科不过就是“000002”，华夏幸福不过就是“600340”，跟其他股也没什么区别。连乐视网那种垃圾股，都有几十万的散户去追，活活把人家董事长都挤下了车。因为股民根本就不知道自己在干什么。
一旦你想清楚了这一点，很多奇怪的事情你都能搞懂了。比如说，为什么每次房产税传闻只能打压房地产股的股价，从来打不了房价。这是因为，房东不会因为房产税传闻就卖房子，但股民真的会因为房产税卖股票。房东对房子有信仰，股民对股票没信仰。
再比如说，最近媒体拼命黑华夏幸福，一会儿说资金链要断，一会儿说银行不给贷款，于是股价就拼命跌。但我根本就不信会有问题。为啥呢？
昨天晚上，我熟悉的一位中介，给我发了个小广告，华夏幸福嘉x孔雀城，开始卖低密度别墅了。
11期低密房源
每套房源对应1个客户，先到先得。诚意金金额20万元，意向联排需出具350万资金证明、双拼出具550万资金证明，否则不收取诚意金。
因为我已经在当地买了一套，所以我被限购了，如果没被限购，我还准备去买一套。我从来不怀疑老百姓对房子的信仰。
最后再说点好玩的事情。
华夏幸福我从25元开始推荐，那是2016年的事情了，但是很多人一直等到今年1月份才跑去追高，一些人被套在了38+元的高位，于是他们准备找我打官司，说因为我黑嘴导致了他们亏损，要我赔偿。
哈哈，要我赔钱，完全没问题，但我还想附加一条对赌协议，如果在2年内，这个股涨回48元，你要补偿我三倍的赔偿金，这个协议要去公证处公证，你还要交一笔保证金，如果你敢跟我签，我就给你赔偿，但我担心你到时候会不认账啊。