第一部分 中国房地产的一些基础介绍
一、 中国特色的城市化发展模式、土地财政与房地产
想解读今天的房地产，我们不能仅仅就房市谈房市，而应该关注些更深层次、更久远的东西，比如房地产诞生之初、比如中国的土地财政以及中国特色城市化模式，谈一谈我们到底是靠什么发展的城市和工业。
现代国家，城市化代表着更为先进的生产组织模式和更为丰富的公共产品，是工业化的基础与体现，代表着现代国家的实力，城市化也就自然成为了世界各国努力或者曾经努力的发展方向。
同样是城市化，不同的国家根据本国情况选择了不同的城市化发展模式，在我看来不同模式间最大的区别就在于如何获得最初的资本积累，因为城市化真的是非常非常费钱的，看看现在一套房多少钱就大概明白了吧。
资本的原始积累，大致两种：内生性的自我积累和外向性的对外掠夺。
在实际中，自我积累实在太慢了，再加上世界的发展是不平衡的，总有些国家先富了起来，于是这些国家不能忍受低效的自我积累，于是他们对内武装起暴力组织，对外开起来战舰、架起了大炮，开始从本国被统治阶层、从全世界落后国家掠夺资源，以供应本国的发展。
纵观全球，几乎每一个现代发达国家，他们城市化早期阶段都是用血与泪完成的，在此不多赘述。
那中国呢？
中国也是国家，中国的城市也是城市，不可能有外星人或者仙人平白的给中国资源，中国的城市化发展也脱离不开对原始资本的依赖。
然而，以中国近现代的情况，是绝不可能走轻松的掠夺路线，只能从本国自身挖掘资源，这种资源前期是工农业剪刀差，后期就是我们今天所说的土地财政。
众所周知，在新中国建立的头三十年，国家建立计划经济体系，通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门，通过农村对城市、农业对工业的持续输血，中国建立起了初步的城市化（工业化）。
但是，一方面农业的资本积累是有限的，也不可能永远被吸血；另一方面，当城市化达到一定水平之后，需要的资源更为庞大，已经远不是农业的积累能够满足的。也正是因此，中国城市化进程再度过最初的飞速发展期后，发展速度变得迟缓起来，长期停留在百分之十几的水平。
现在中国的城市化水平已经超过了50％，之所以突然从常年百分之十几，在改开后短短三十年城市化率提高了两倍还多，必然是解决了城市化所需要的大量资源。
资源何来？
就是开头说的土地财政，根本的就是房地产业的发展，这也是土地政策的历史性作用。
在1994年开始分税制改革，地方财政大为压缩的情况下，就是靠着1998年的住房制度改革以及2003年开始的土地招拍挂等一系列城市房地产方面的制度创新，使得土地财政不断完善，地方财政才得以克服了分税制等带来的诸多不利影响，迅速积累了庞大的资本，极速推动停滞已久的城市化进程突飞猛进。
中国之所以能这么搞，就是因为中国土地是国家所有，可以说这种城市化模式也是中国特色了。可以说，没有土地财政，当然不会有今天中国经济的诸多问题，因为没有土地财政的中国，可能还远远达不到面对当代这些问题的水平。
我们都是土地财政的受益者
我们今天几乎所有人，无论城里人还是农村人，都不同程度的享受到了城市化所带来的利益
因为土地财政带给地方政府的财力太庞大了，一些传统财源变得相对不重要了，甚至由于这些财源征收过于复杂，使得各级政府有了取消的动力。
比如，农村取消的几千年的农业税；
比如，工业方面巨额的财税补贴；
比如，上世纪末开始，不断增长的城乡居民收入等等。
可以说，土地财政发挥威力，与中国城市化进程、城乡居民收入增长、国民生活水平提高，是有着显著正相关的。
不过，现在的我们开始面对土地财政强烈的副作用了，副作用强烈到已经到了不得不从根本上改革“土地政策”和房地产业的时候了
二、房产是资本不是消费
现在，关于房地产讨论很多，有很多所谓的学者，成天拿着供求关系说事，依据是中国居民房产有用率很高、无房户不多、房产供应多高等等，总之就是对房产的居住需求大大低于房产的供应量，并据此认为中国的房地产是不正常的、是应该崩溃的，又或者自己的推论与现实发生严重背离，他们这些人就又开始说什么中国权贵啊之类的，违逆了经济规律之类的。
要我说，这些人搞错了前提，中国的房地产业非常符合经济规律。
必须从资产而不是消费品的角度去看待中国房产。
消费品很好理解，大致可以用西方微观经济学的供需关系来解释，无非就是供大于求，东西卖不出去，东西价格就低，然后就会减产，慢慢的达到均衡，反过来也一样。
但是中国的房地产不是消费品，而是资产，主要有几点：
1、中国房地产是政府主导的，是政府出让的国家土地，通过国家信用换取的资本，然后开放商获得土地，进行房产开发。
政府利用换取的庞大资金发展城市、社会公共产品，并将这种增值赋予到房产身上；而开放商付出了巨大资本，进行开发，通过售卖获得汇款、贷款获得现金流、分享城市增值来获得利益。
在这个过程中，房产成了一种另类的“股票”，相当于房产开发者入股了城市建设，并根据自己的股份分享城市发展的分红，而房产的拥有者也可以凭借自己持有的“股份”也就是房产进行分红。
2、房子是资本，只要其收益率高于社会其他行业，那就会得到投资（这也是最高赞那位的主要观点之一）。
正如另一个高赞的回复一样。
因为房地产是资产，而中国过去自08年以来，实体经济越来越不景气，全球经济萎缩，世界各国贸易保护倾向凸显，越发呈现反全球化的趋势。
在这种情况下，出口不畅进一步恶化了中国实体经济，再加上大量防水、资本的逐利性，使得大量新增资本超出决策者预想（这就是我后面会提到关键岗位公务员决策的问题），导致大量的资本集中到了房市、股市等金钱游戏中，推动两市急速发展，继而形成了恶性循环。
辛苦经营一年实体经济，还不如买一套房子，谁还会去搞实体经济，于是出现了，做电脑的、做袜子的、做卫生纸的、做文具的等等都做起了房产。
后面的我就不多说了，相信错失良机的人自己很清楚，这里面也包括迟钝的我。
我这里还有一个例子很明显的突出了房地产的资产属性，那就是江苏苏南地区的房价。
南京、苏州、无锡、常州，距离非常近
南京现在城区已经普遍达到4万，学区房6万起的情况下，无锡常州却保持着平均不到1万5的房价（这还是因为今年暴涨，去年之前一直保持7千左右的均价），甚至还低于济南这样的城市。
为什么呢？
一方面这两个城市拥有非常发达的制造业，也就是实体经济，这些城市实体经济之发达，投资回报率之高，至少已经不至于太低于房地产，于是诸多资本投入到了实业生产，进一步促进了地区经济发展，也是的房地产价格保持了长期稳定；另一方面，这些城市发展很均衡，诸多城镇并不亚于城区，极大扩大了优质房产的数量，使得房地产很难上涨。
三、权力与资本的博弈游戏
我认为当今中国，资本的代表方已经出现了，并已经不同程度的参与到中国政经牌局中
中国传统权力也是有着不同导向的，比如中央、部委、地方政府三者间的互动，还有中央、政府、人大之间的关系等等，即使是在国务院内部，也并不是只有一个声音，部委与国务院、各部委间、部委内部也都存在不同的倾向。
在加入资本的因素后，整个牌局变得更为复杂了
比如之前关于网约车的博弈等等
就连我们这些小年轻，在面对一个政策的时候，也是真能吵起来的，而在各自观点背后，也大多带有所属部门的思维倾向，或许这比较好笑吧
本部分过于敏感，为防止删帖，不再继续讨论了，更何况我也是萌新一个，完全不懂，只是提出有这么一个点值得关注
第二部分 对中国房市、北京房市的现实解读
一、 去年10月到今年秋天，以北京为首的部分城市房市疯涨的分析
这一块，我其实不准备多说
三件事：
1、“三去一降一补”
具体就是“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，这是中央明确的今年经济社会发展的五大任务与房产最有关系的就是“去库存”和“去杠杆”了。我最开始回答的另一个思路，具体到房市就落脚在这个地方，我们的“去库存”出现了严重偏差。
房地产的库存主要是集中在三线及以下城市（也就是地级市和县级城镇），去库存的最初目标是希望吸引资本前往三线以下，既降低了庞大流动资金的风险，又盘活了遍布全国的库存房产，可以说设想很好。
但是考虑不周或者说远不如房地产业从业者反应灵敏，在政策制定、出台以及跟踪等等过程中都出现了严重偏差，尤其各地区自行其是，没有切合自身实际。（对于政策问题，我后面有个另类的思考角度）
政策出台前，对各地到底库存多少没有明确的数据，对于那里是卖不出去的，那里是政策限制不让买的这种基本问题都没搞清楚；
政策执行中，又片面将去库存理解为去房地产库存甚至是去商品房库存，不加区别的取消限购、限贷政策，个别地方甚至还推出了零首付政策。使得房价的上涨预期与宽松的信贷环境合力，共同推高了个人房贷，结果最终导致本希望前往三线以下的庞大资本扎堆到了基本不存在去库存问题的一、二线城市，导致所有一线城市和众多二线城市房地产价格暴涨。
政策出台后，已经明显不对的情况下，各级政府反应明显奇怪，相比去年股市混乱时，国家对股市的积极插手形成了明显对比。
后果：没有去库存任务的城市房子供不应求，房价暴涨；广大有沉重去库存任务的城市房地产、工业厂房库存依旧。
这种房地产两极分化的现状，使得调控政策陷入两难。
更为重要的是，在这次“去库存”中，深刻暴露了懒惰的倾向，本应涉及的机构性改革，如农民工市民化、土地制度公积金制度、房地产税费改革没有来得及推进，甚为可惜。
2、世界经济不景气，全球主要经济体疯狂推行宽松财政，各国进入对赌模式，中美尤甚
关注美国的应该可以发现，美国一直号称要加息，但是却一次次鸽子，只打雷不下雨，原因何在？
因为美国现在不敢，他在等中国经济出现问题，比如某些泡沫破了，然后他就可以通过加息迅速吸收全球资本，进而走出泥潭。
相对的，中国在出口、汇率上也面对了很大挑战，中国的应对方式就是大量放水，至于为啥放水、放水有啥用，我对这种事情向来理解的慢，暂时不梳理了。
总之一个结论：中国为了汇率、出口以及维持国内经济，大量放水了，然后又因为实体经济不景气、股市低迷，放的水追逐利益，大量涌入房地产市场。
这样，全球经济的影响进一步拉高了中国房价，尤其是中国房地产中的优良资产：一线城市房价。
3、居民给予过去经验的误区、追涨保值、规避风险等等一系列因素暂且不谈了。
总之，种种因素，从政府到公民个人，从国际经济到国内实业，从资本的倾向等等，共同推动了房地产的暴涨，并形成了循环。
二、目前的房地产市场个人看法——以北京房市为例
关键点有三：
1、中国房市、北京房市的泡沫没有很多人想象的那么大
2、房产泡沫破裂的冲击或远小于很多人的预期，不至于产生类似美日的金融危机
3、个人贷款投资者需小心
凡是投资品，就不存在只涨不跌，中国房市、北京房市也不例外。
从历史上讲，近几年来，北京房市已经先后经历了08、11、14年三次房价下跌，每次幅度大概都在20%左右，北京房市13年的高点直到16年上半年才打破。
最有名的莫过于通州房市惨烈的腰斩。
现在北京房市疯狂的涨起来了
首先，我承认，我极度后悔14、15年低�...