前言
清溪川位于首尔历史上的城市中心区域，原名“开川”，是朝鲜王朝时国王下令开挖的一条疏水内河，距今已有600多年历史。然而在朝鲜王朝晚期，由于大量贫苦农民涌入首尔市区，并搭起简易的棚户居住在清溪川两岸，清溪川的居住环境不断下滑，并伴随者水体污染带来的传染病，清溪川一度是贫民窟的代名词。随着时间的推移，从1937年到1978年，经过多次的填埋，清溪川在没有通过治理的情况下被水泥覆盖，人们认为这样就可以隔离污染。
随着上世纪七八十年代韩国经济的起飞，市政府为了提高市中心道路通行能力，在被覆盖的清溪川上又修建了长5.8km，宽16m的高架桥。在当时，日均车流量达16万多，被认为是韩国现代化的象征。然而，高架桥所带来的汽车污染日益严重，其过大体量破坏了城市肌理，并且桥梁很多地方年久失修，促使人们重新思考这个区域的未来。
清溪川
随着以改造清溪川为政见的李明博在2002年当选首尔市长，并且首尔市政府对提升首尔市城市形象，打造国际化大都会的目标确立，都推动了清溪川改造项目的实施。本项目从2003年启动到2005年竣工，仅用时27个月，耗资3亿美元，但是在环境、社会和经济多方面产生了重要影响。
在环境方面，清溪川的设计可以抵御200年一遇的洪水，生物物种数量增长6倍，极大降低了城市热岛效应，河道周边地区气温降低，水系走廊风的流通性大大增强，减轻了空气污染和噪音污染。在社会方面，提升了首尔市民的生活质量，市民有了交流和团体活动的绿色公共空间；正月十五灯节等传统节庆集会都在清溪川保留的历史桥梁处进行，每天都会有60000+的游客，并且清溪川文化博物馆也成为市民知识交流的重要场所；此外，搭乘公共交通的市民显著增多。在经济方面，河道西中段沿岸1.2km内商业数量增长很快，在河道50m覆盖半径范围内，房价上涨，从低矮的单户家庭住房更新为高层商业和住宅综合体。
清溪川夜景
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清溪川西、中、东三段的差异定位
清溪川流域景观节点示意图（图片来源：百度文库）
1.1 西段的定位及文化景观产品
清溪川西段河道较窄，一般不超过25m，河道坡度略陡。该地段紧邻朝鲜王朝时期的皇宫，建有多座文化宗教活动场所，历史上在这个地区居住的人们多是有身份的上等阶层人士。近代建成了韩国的政治中心，如政府首脑所在地、市政厅、新闻中心、银行等。
西段定位历史主题，主要营造都市感风貌，为人们构想未来的首尔带来了无限的遐想，增添了该地区的文化品味，使该地区更加具有国际竞争力。在设计上, 该段的侧河道两岸均采用花岗岩石板铺砌成亲水平台, 在灯光和造型上均呈现出了时尚和现代感。以“开放的博物馆”为建设主题的西段，主要文化景观产品为清溪广场和八石潭。
清溪广场是复原后清溪川的起点，是可以举办各种文化活动的露天广场，这段街道已拓宽到可供车辆和行人通行。在广场的尽端, 沿河岸布置了一处由各种石头堆砌而成的假山瀑布。广场上有一座标志性雕塑，名叫《spring》（《春》），是由世界著名雕塑家克莱斯·奥登堡(claes oldenburg)设计的作品,这一总制作费高达340万美元的雕塑于清溪川竣工之日在清溪川广场落成亮相。这是一座螺旋状的塔，塔高20米，形似螺蛳，她象征清溪川的水流源源不竭地喷涌，也象征着这个城市节节向上、不断地进步和发展。清溪川广场内的八石潭是由韩国八道的代表性石材塑造的朝鲜八道的象征物，听说在这里使用铜钱许愿最为灵验。
清溪广场和八石潭
1.2 中段的定位及文化景观产品
清溪川中段河道开始变窄，为过渡段，约20-30m。河道中段区域是商业活动中心, 这一带历史上居住着市井商人、中下等军人和中下层人士, 在首尔历史上的经济活动中发挥了重要的作用。而现在成为著名的传统商品、服装及鞋帽等各种小商品市场,成为市民和观光游客喜爱和光顾的地方。
中段定位“文化+城市”主题，营造城市和自然融合的风貌，为忙碌着的小商业者、购物者和旅游者提供了一个令人向往的休闲空间，也为热闹的商业街增添一番宁静。与其他施工段不同的是, 这里要在确保可以安全抗洪的同时, 保留现有的下水管道。这样做, 河体就会变窄变深。于是, 一条天然河流从一侧流过, 而一座双层的人行道在江的另一侧。这样设计给人空间缩小的感觉, 让人们容易接近和到达。中段主要的文化景观产品为正祖班次图，玉流川，文化墙和清溪川洗衣场。
清溪川上共有22座桥，正祖陵行班次图位于广桥和三一桥之间。所谓“班次图”是指以过去朝廷文武百官共同举行大型国家庆典为素材的一种绘画形式。正祖大王陵行班次图便描述了正祖大王陪同母亲献敬王后洪氏前往华城参拜其父亲庄祖之墓的场面。此壁画堪称世界之最，壁画长达192米，共由4960块瓷砖拼贴而成，壁画人物多达1700余人。
玉流川之名来源自仁祖14年（1636年）昌德宫后苑深处流淌的小河。本项目玉流川为2.5米高，1米宽的碧川，从喷嘴上溅落的水，给人带来一种北汉山山谷小瀑布的感受。五色文化墙展现了五个现代艺术家的作品，他们的主题是“自然与环境”。位于茶山桥和水渡桥之间的清溪川洗衣场可以说是韩国过去妇女生活的一个真实的写照，凝聚了过去无数女性的悲欢与言笑，周围环抱着16棵婀娜多姿的河柳，恰似一幅描绘韩国民俗风情的水彩画。在这里，大人们可以找回遗失在脑海中的回忆，孩子们可以倾听到过去的点点滴滴。
正祖陵行班次图
清溪川洗衣场
1.3 东段的定位及文化景观产品
东部河段河道较宽，40m左右，坡度较缓。在古代时期为小市民和贫苦人民居住的地方，与中部和西部相比，发展相对落后。近期发展成为居民区和商业混合区，两岸以居民区和一般办公楼为主，路边多为小铺面。
东段定位为“自然与简朴”主题 ，主要为自然景观风貌。没有过多的修饰和装点，使居住在城市中心的居民们能找到大自然的感觉。这一段几条支流的合并扩大了整个河域, 河水注入汉江, 就会带来相应的自然景观变化。该施工段与一、二段中令人眩目的都市生活和热闹的交易市场相比, 让人感到宁静平和。沿岸连续的野生植被和水生植物被保留下来。也加入了柳树湿地、浅滩和沼泽, 以便留出足够的草地和将来供野生动物生存的空间。清溪川高速公路的3 个高架桥墩被保留下来, 提醒后代关注清溪川的变迁。东段的主要文化景观为希望墙，律动壁泉，隧道喷泉和杨柳湿地。
希望墙是20000多名市民参与，直接描绘心愿的作品。清溪川复原工程，不仅有首尔市民参与，还有地方直辖市、道、北方5道居民，海外同胞等全体国民参与。横竖各10厘米的瓷砖上表现了每个人的心愿。在存置桥脚的地方设计了隧道喷泉，50m的隧道喷泉由 42个喷嘴构成，水流的喷射距离达 16m。而杨柳湿地是一处人造沼泽，以确保各种生物，如鱼类，两栖类，鸟类的生物栖息地，这是整个清溪川最自然和生态的部分。这个区域已被指定为鸟类保护区。
希望墙
存置桥脚和隧道喷泉
杨柳湿地
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清溪川的改造原因及影响
清溪川经历了六百多年的沉浮，而清溪川改造项目能够顺利实施也是积蓄了各方面的力量。下图从政治、环境、社会和经济角度分析了清溪川改造项目开展的推动因素。
清溪川复兴改造项目的实施并没有造成之前焦虑的交通瘫痪问题，得益于政府对交通问题的重视和疏导措施。它的成功实施给首尔市乃至韩国社会带了许多重要影响，有利于中心区生态环境的改善，彰显城市传统文化和现代文明的结合，促进城市内部的均衡发展，推动环境友好的交通体系建设。此外，这是城市更新进程的重要实践，为市民提供了重要的亲水活动空间，同时也吸引了大量的游客，带动了老cbd经济发展。
城市更新往往和绅士化现象相伴相生，而绅士化现象也可以简要被理解为较低价值的土地利用方式被较高价值的方式置换，并且较低阶层和生活水平的群体逐渐被边缘化至离开这一区域。清溪川改造项目确实动了周边小工业和小商业从业者的奶酪，正如其他新创造的公共空间对地区土地功能的作用力一样，比如纽约高线公园，绅士化现象的产生并不奇怪。
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清溪川改造后周边
商业和办公地产比重攀升，地价上涨
2003年~2005年的清溪川改造项目和2007年~2014年的东大门设计广场项目，与周边的地产都有着密切的联动关系，并激活了周边的地产市场。清溪川周边的土地价格上涨很快，每接近清溪川1m，每平米土地价格都会有28万~36万韩元（1600~2100人民币）的溢价。并且，靠近市政厅的西端的土地价格比位置靠东的清溪川区域高出14%~29%。东大门市场周边的土地价格也在上涨。这里有超过60000商人和1000个左右的街道小贩受到影响，很多人被迫离开清溪川和东大门去到周边区域或者迁移到其他地方。
由于商会团体的抗议，首尔政府为直接受项目影响的商人们提供了新的经营场所并提供现金补偿。然而，这个新场所只够40%的商人经营，并且只有28%的商人有足够的资金租下场所。由于补偿金并不能解决这些困难，很多商人选择到别处经营或者放弃生意。
下文将清溪川河道的西段和中段分为从a-g的区块进行地产变化分析。
a地区位于景福宫向南的世宗大路地区，主要为现代办公楼，也是cbd区域的核心。世宗大路是首尔历史的象征，大部分重要的建筑都布局在这条路上。在清溪川改造项目后，最邻近世宗大路的街区被再开发，并且再开发规划中，小型楼体的拆除有政策支持。在2004年的时候，大型建筑和小体量建筑还混合在一起，到了2015年，这些小的结构都被开发为摩天大楼。再开发过程中，低等级的道路被移除，人行道被拓宽。
清溪川周边土地利用变化情况2003-2015
（new building : 新建建筑，major repair：主要修缮，use change：功能变化）
b地区的业态由现代餐馆，咖啡厅和一些英语教育培训机构组成。建筑分布整齐，商业店铺沿着网格状的街道分布。这个地区有14个街区和170个建筑，大部分建筑在五层楼以下，平均容积率为3.45。b地区的城市肌理相对于a地区被很好的地保护了下来。在清溪川改造项目实施后，在面向清溪川的那一面，有一半的店面都重新装修了门面，沿河道的餐厅和咖啡馆明显增多，服务于来往的行人。作为清溪川的主要商业区，在2011-2015年，b地区兴建了6座新楼。
b地区咖啡馆
c地区还保留着朝鲜王朝时期的城市肌理。在清溪川改造项目之前，这里聚集着纺织、金属、电器和打印行业的工厂和制造商店，和e地区、f地区一起，拉动了上世纪六七十年代的韩国工业发展。在清溪川项目实施后，10%的商铺迁到了新的场所，然而留在c地区的工业商店由于地价的飞升和再开发计划已被办公楼和商业场所替代。从清溪川改造项目开始，c地区的地价就上涨了50%-200%，然而首尔的地价在2004到2014的平均增长率仅为2.5%。在清溪川改造项目完工后的十年期间，c地区2006到2010年有5幢新楼建成，用于办公；2011年到2015年有7幢新楼建成，用于旅店住宿。
c地区的gs酒店
d地区的中间位置是世运商街综合体，由韩国建筑大师在1967年建造，体量很大，当时作为亚洲最大的电子产品市场。随着江南和龙山电子市场的兴起，世运商街的空置店铺越来越多。虽然它是韩国现代历史上的标志性建筑，也在2004年被列入了再开发规划，但是，这个项目在历史建筑保护上的争议使得其在2013年被叫停，后来又实施了新方案，于2017年10月竣工。
世运电子商街
e地区在世运商街和东大门之间，这个地区功能是统一的，但城市肌理混合，店铺属于时尚产业范畴并有很多年的历史。现代意义的东大门市场形成于1953年的朝鲜战争，难民聚集在这里做衣服为生，随着时间的推移，在上世纪70年代发展成为首尔最大的服饰市场。在70年代，一些现代化建筑也建造在这一地区，很多市场被建筑取代，e4地块的四栋建筑建于1969年，是东大门购物综合体。e1地区百年历史的广藏市场被保留，并在2003年进行了环境提升改造。e地区在清溪川项目2005年完成之后，也经历了22次大大小小的翻新，但在东大门商会的影响下，在翻新过程中，地区的整体和谐性得到保护。
广藏市场
f地区在历史上是生产纸质工业品和打印行业的要地，东大门市场衣服的标签很多都是这里打印的。紧邻东大门市场，这里的打印和包装产业发达。f地区的芳山市场建于芳山小学原址之上，并在上世纪80年代后期，作为打印和包装产业聚集地，也是现今首尔市保留的为数不多的小商品批发市场。随着地价的上涨和传统行业的衰落，这个地区的商户也面临着很大压力。在清溪川改造工程后，这个地区并没有太大变化，几乎没有投资进入。