最近这几天，如果各位的朋友圈有房地产中介，或多或少都会看到下面这张图。
这件事起源于“华夏幸福基业控股股份公司拟向平安资管转让公司总股本的19.7%，转让价款共计137.7亿元”的新闻。不管这中间的业绩对赌、收购企业的相对估值，还有万宝之争之后第一次险资大举进入房地产........总之，这条“平安入股华夏幸福”的新闻在房地产中介眼中就只剩下“保险买了房子”。
先不说为啥这两年中介都搞得跟传销话术似的，我们今天就只是来说说“买”与“投资”的区别。
什么是“投资房产”
万达集团去西班牙收购人家政府的大楼，那是“投资房产”;富力地产收购万达酒店线那也是“投资房产”，融创集团买了万达的游乐场，那还是“投资房产”，因为他们都确确实实有不动产交易。
但此次平安收购华夏股份，就不能称作“房地产投资”了。一家企业，除了主营业务还会有其他收入来源这是很正常的。无论是万达还是恒大，他们都包含了金融、创投、健康、农业、娱乐、物流等，甚至还卖矿泉水、踢足球。此次被收购方——华夏幸福基业控股股份公司，营业执照上的经营范围还包括了企业管理咨询、生物医药研发、科技技术推广;而平安买的是华夏幸福的股票，相当于买了公司部分的经营项目，成为了股东自然不能仅为房地产部分负责。并不是平安拿着你买保险的钱去买房了。
就像我们散户买了万达集团的股票，你就能说是买了房吗?
什么是“财务投资”
在此之前，宝能“野蛮”收购万科股份，被保监会、证监会轮番批评后，因为国家队的入场总算有个了解，之后因为对保险投资的再度规范，很多险资对入股地产持有谨慎的态度。而此次中国平安在大力买入碧桂园之后，再次高调入股华夏，根据他们自己的说法是“华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，具有环核心城市圈的业务布局，平安看好其长期发展潜力，华夏幸福目前估值相对具有吸引力”。
有一种企业投资，就是专门找那些带有折价的股票或者债券，以求在中短期内卖出获得收益。比如高盛银行在金融危机后股票暴跌市值极度缩水，已经到了危险的边缘;但巴菲特相信高盛的市场份额和技术地位仍然是行业内的老大，于是伸出了他的救援之手，向高盛投下了信任的一票，并附加了对赌协议，最后5年净赚30亿美元。这种类似“抄底”的投资，就叫做“财务投资”。
财务投资一般来说不分业内还是业外，但需要投资部门对收购对象进行专业的分析：股票/债券价格是否处于一个低点?是否还有“回天有术”的本事?短期之内卖出能盈利吗......既然叫做“财务投资”，总之一切都是为了美化财务报表，提高企业本身回报率，所以只能成功不能失败。
什么是“战略投资”
比起财务投资，战略投资属于“放长线钓大鱼”。它的目的就不仅仅是为了赚钱，而是要选择能够改善产业结构、增强企业核心竞争力、拓展试产占有率的项目，小到买一项专利节省开发成本，达到收购跨国企业发展境外市场。
所以战略投资大多是投资上游、下游或者同行业，比如腾讯为低成本开发游戏，会直接收购已经有成熟产品上线的小型游戏公司;携程收购去哪儿网的当下几乎达成了行业垄断，也有优酷与土豆网的强强联合，达成1+1>2的协同效应。当然也有一些看起来毫无瓜葛的投资：2016年的美团买了一家金融公司，那是为了买那家的支付牌照，以发展自己的“美团支付”。
战略投资人通常是一个行业的巨头，他们的初始目的已经不在于收益层面，而会提出要派驻高管作为交换条件，渗入公司治理层面，以此把控公司的实际控制权。关于这方面的故事真是三天三夜都讲不完。
平安为什么要大力入股地产企业?
对于平安集团来说，最重要的不是代理人每月能达到多少业绩，也不是产品设计的如何吸引眼球，一家保险公司的价值并不在此。真正能体现价值的第一要素是它的“偿付能力”，也就是当投保人出险后，能够真正得到赔偿的能力。这需要用保险公司的持有资产来估算，费差率有多少，优质资产和不良资产的比率有多高，能不能保证投保人的利益......
平安作为本土崛起的第一代保险企业，目前拥有大陆保险公司中最大的资产量：6万亿。船大难掉头，当面临产业转型、消费/服务升级、监管收紧的档口，博鳌论坛后外资险企更是“奉旨入京”，这一系列外忧内患都对本土企业的市场份额造成了不小的打击。
巴菲特曾经说过“退潮之后才知道谁在裸泳”，国内保险公司走惯了“野蛮生长”的路子，突然面临这些改变，同时又要维护每年巨额的广告营销开支，线下代理人运营费用。另外，作为年龄30岁的保险公司，即将迎来“第一代”寿险投保人的集中理赔，说平安即将捉襟见肘可能太夸张，但这也绝对是一次不小的挑战。
所以平安集团不仅投资碧桂园、华夏幸福这些房地产巨头，也投资其他行业的翘楚，为的都是优质资产增值，对现有资产进行合理化配置，从而提高或者巩固偿付能力。而恰好，平安投资团队认为华夏幸福目前处于估值较低的状态，适合买入，这才有了这次大新闻，和房产中介口中的房地产投资根本没什么关系。
说句最简单的，这次平安集团入股华夏幸福，平安不仅持有房地产股票，还有其他行业和其他投资品，这才叫真正的资产配置。作为我们散户，有这么大的资金量来对冲楼市的风险吗?