买50年产权的商住两用型房子有什么隐藏的风险？
首先，你的物业费，水费，电费，比正常住宅高很多。而且大多数商住楼是不通燃气的。
然后，因为是商住性质，你住进去的隔壁邻居可能就是某些大大小小的公司，每天人来人往，好不热闹。
再次，产权一般是40年，根据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。大部分不能落户，没有学区。以后小孩上学难又是一个头疼的问题。
还有，首付要一半，等你不想要转手再卖，再次交易的税费会让你咂舌。
最后，商住两用房，公摊大，得房率低于80%
风险我不说了，目前政府再次开始调控，北京叫停了商住房，不能与个人交易，不过北京房子太贵了，如果买来自住也无所谓反正北京买房子也没有户口，有户口的更无所谓！
为什么会有商住房呢？因为住宅的房子太贵了，而商业建筑严重过剩，开发商也有动力改为商住房快速卖出回笼资金。
其实产权什么的无所谓，40年70年也好到期无非纳税而已，房子保有量这么高，税能收多少？最多几万，而且交不出来政府也不会拆房子，最多法律限制你消费出行之类的，而且公寓总价确实低，废话，不然都去买住宅的房子了。关键看户口，如果你本来是本地户口，孩子上学能解决，公寓没户口跟你没关系，如果你没有本地户口，尤其大城市，北京天津之类买房子都不一定有户口，买什么也就没区别了，如果可以解决户口，你正需要落户，那么别考虑公寓了，。
还有水电气和物业费之类的，我今天4月去看了天津东丽的公寓，主要总价低，首付勉强付的起，住宅已经疯狂了16到17价格翻倍了，有的地方商水商电没燃气，有的民电商水，有的民水民电但是很少有，绝大部分没有燃气，物业费一般三四块，比普通贵多了，但是如果改二层，物业费按照一层面积收取，总费用和住宅差不多，喜欢两层的可以考虑买下改造装修，取暖也就那样，后来觉得公摊四成，得房率六成左右，首付五成只买得起一室一厅的，最后没有买，两室两厅，单层面积61以上的有的楼上能配燃气，有的项目商住占比多，其他都是公司和商业，居住气氛不好，不建议买，津南很多公寓比较便宜，一万一下也有，但是多数商水商电，居住成本高，有喜欢的可以看看，现在天津环城四区公寓很多，但是多数交通不行，市区公寓太贵了，普通人难以承受，大家可以根据自己实际情况和需求选择购买。
能存在很大的风险。那么，集体产权的房子与普通的商品房有什么区别呢？
集体产权的房子与普通的商品房的区别：
1、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利；
2、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿；
3、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。
4、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。
5、无法部分改建所购房屋；
6、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。
而商品房的居住者拥有以上所说的全部权利。
小型投资客死于公寓，中型投资客死于商铺、写字楼，大型投资客死于地标。
为啥说小型投资客死于公寓呢？很多投资客户躲过了地标、躲过了写字楼、商铺，但是依旧没有躲过公寓一劫，成了买公寓的炮灰，相信双限情况这种炮灰还会不少。
一、关于公寓你要搞明白几个问题？
1、首付比例5成。
2、交易税费大概是35%。
3、无法落户。
4、40年产权。
二、为啥突然之间出现那么多的公寓？
1、郑州限购限贷，民间投资房地产的资金被压迫到非限购区域或者商业项目上。
2、目前市场上 的商业用地的供应量非常大，商业项目的库存量非常大，写字楼市场基本已经饱和，再盖写字楼就是作死，所以改变风向标都做成公寓产品，好去化
三、为啥说小型投资客死于公寓呢？
因为你会被套的很死。投资商业类产品，有三种收益：第一种租金、第二溢价、第三抵押贷款，而且租金越高溢价就越高。假设你在某一区域买了一个公寓，未来租金的收益你要参照周边的项目，即使说你每个月租金和月供持平，那么你算过什么时候本金能回本吗，更何况那些不持平？而且商业体量存在供应量大，商业项目1.5万凑合还能卖出去，1.8万真心卖的非常艰难，2万只有人看没有人买。你有信心1.5万买的，未来2万卖掉吗，即使你卖，会有人接手吗，卖掉了你又能挣多少？
四、那些比比皆是的失败的例子。
商业从业若干年，那些比比皆是投资失败的例子，告诉我一个道理，商业一般人真的玩不起。
1、东区某项目，当年的价格从两万多一路涨到四万多，吸引了众多各行各业的大老板，一掷千金买办半层、整层的多了去了，单层如果按照2万算，5000多万一层，如果按照5万算，差不多一亿元一层，你可想而知当年的河南多有钱。偶然一次机会，回访到这个项目的老业主，也不多两三百位，手机号码尾号不是4个8，就是5个6，基本都是吐槽的，租金太低，卖也卖不出去，还得掏物业费，当年就是吃了这个项目的亏了，脑子当时进水了。
2、东区某项目，当年开盘横扫郑州写字楼市场，一年卖了差不多20多亿元，风头无人能及。当时买的人非常多，半层、整层的买，后来签约人多的只能一波一波的进签约时，记得非常清楚有一个人拿了五百万的现金交首付款，财务直接把客户赶到银行去了，另一个刷卡直接刷了一千多万。买的时候高高兴兴，交房之后发现自己高位站岗了，因为租金死活租不上去，当初承诺的6%的回报率，现在看来3%都算是高了。
3、东区某项目，当年普遍在一万多的时候，价格都是两万多，销售给你说的时候地段好，租金都报6元／天／平方米。哈哈哈反正各种给你呲！谁知道交房之后，大面积的空置，租金也才租到3元／天／平方米，多少买房子的人至今还在懊悔或者还在喝白开水，有的恨死开发商了，或者有的直接首付撩开发商，首付我不要我也不签贷款，你去告我吧。
4、从业n久，没听那个客户给我说买商业赚钱的。
也可以说是一个虚假的繁荣。
下附万科誉计算方式：
根据郑州现在商业的现状，回报率一般都在20年以上，也就是说回报率低于5%。 假设单价1.8万，15年回本，年回报率为6.67%，每平方米的月租金为18000*6.67%／12=100.5元／月／平方米，以32平方米为准，每月需要租3200元，15年才能回本。（静态）税前如果是100.5元／月／平方米，含税则需要120元／月／平方米。 假设单价1.8万，20年回本，年回报率为5%，每平方米的月租金为18000*5%／12=75元／月／平方米，以32平方米为准，每月需要租金2400元，20年可以回本。（静态）税前如果是75元／月／平方米，含税则需要84元／月／平方米。 周边住宅租金，海马大概40元／平方米／月，天筑大概在55元／元／平方米，假设万科誉单价为1.8万，租金按照45元／月／平方米（万科、双地铁、精装修、物业好），年回报率3%，33年回本。 3、另外考虑到交易税费在35%，如果公寓涨到2.5万，那么周边的住宅价格应该在3.33万，郑州东区的住宅何时能到3.33万这是个未知数！
买公寓后在使用环节的费用高低和各种不便不能算是风险，因为买它以前就可以预见到，这些都不能算作风险范畴。对自住客来说风险较小（除非宣布不让住人）。最大的风险就是到期后如何续约，目前在法律上还是空白。