投资商铺这种行为，火了很多年，近期热度明显下降，很多幻想依靠“一铺养三代”的人从中吃了亏也逐渐减少了对商铺的关注。任其开发商牛皮吹破天，大多数人仍然信奉“炒商铺不如炒房”的准则，因为投资商铺的风险在越来越大，获利的几率越来越低。
总体来说，投资商铺需要眼光，也需要一定的运气，更需要商铺管理方的招商及经营能力，你所投资的商铺才能体现出价值。要知道培养一个商圈需要花很大的力气和时间，因此这里所说的眼光，当然是指“预见性”，例如：城市规划、商圈变迁等等。
举一个很简单的例子：无论是城市规划还是商圈变迁，都会涉及到一个--商圈培养周期。一般来讲，我们预判一个商圈能否发展起来，目光要拉长10年。为什么是十年？因为十年是一个分界线，如果该地段商业没有发展起来的话，你所投资的商铺多半是半死不活的状态。我们可以从一些城市的实例当中获得信息：一个领导的任期是两届前后十年时间，这个领导力主发展城东，下一任领导开发城西，开发的方向变了，这很可能也就意味着你投资的商铺打了水漂。
闲话少扯，我们先来给当前市面上出现的铺面分类：
1、旧城区商铺 2、新城区商铺 3商业街商铺 4、专业性商铺
下面我们就这几类商铺，粗浅的谈谈我的看法：
旧城区商铺：
老城区的人流和配套设施无疑是有保障的，经过多年的发展形成了相对成熟的商圈。但是这是否意味着老城区的商铺就值得投资？答案是否定的。老城区固有优势，但租金已经接近上限，这个时候入市投资自然是捞不到好处的。换个角度来说，越是成熟商圈中的商铺，其风险性最低没错，但回报率也低，如果算上通货膨胀率，基本上也只能刚好回本或略有盈余，就跟你在银行存了个定期一样，没有投资的意义。
新城区商铺：
新城区的商铺，主要看规划。在我看来，中国大多数城市商圈的规划是不成功的，开发者天真的认为只要把楼盘建起来，有人来住就能发展商业。这个想法未免太幼稚，其道路宽窄的规划、路线的多寡、楼盘的地理位置、周边环境及商业氛围、开发商的招商、管理能力等都会对新城区的商铺产生影响。个人认为，新城区属于新开发的城区，租金相对较高的，这类投资不能看短线，但长线又很难把握，投资需谨慎。
商业街商铺：
先说一个典型的例子，某达的某街，建一个死一个，店铺换了一茬又一茬，硬是没几个能扛得住一年的，这似乎已经成为大多数人的共识；剩余的商业街，我想布局和产品大体一致，即使如今商业街已经细分为：大众、小资、高端等类型，但依然无法避免同质化严重的现象出现，且当前多数商业街多为吸引人气，实际销售情况并不理想，如果售价较高，那么我也建议你不要考虑，避免投资的商铺成为烫手山芋。
专业性商铺：
专业性商铺，例如：建材市场、批发市场、家具市场等诸如此类的专业化市场。假设专业市场能真正做到名气，吸引消费者前来，这样的商铺基本上都是能赚钱的。当然，如果有机会拿到“端头铺”这样的位置最好，如果拿不到也没关系，看价格，注意区分“金角银边草肚皮”，你依然有机会获利。对于这类商铺，可以尝试，但要考虑到这个专业性市场能否真正形成气候，也要注意交通等方面对市场的影响。
这两年大家对投资商铺的热枕度有大幅下降，基本上回归理性，但也不乏跃跃欲试想要“搏一把”的人，投资跟创业都是一个道理，要理性，学会分析，否则也是空欢喜一场。