“关店潮”席卷各地，实体店接连阵亡
从2014年起，中国实体零售商销售额出现大幅下滑，如下图所示，top 10零售商自2013年以来门店数逐年下滑，实体店接连阵亡：新一佳破产、沃尔玛关店、乐天玛特停业、百丽卖身。
数据来源：中国连锁经营协会2017年1-9月份，中国社会消费品零售总额达到263,178亿元，增速进一步放缓至10.4%。尽管2017年度连锁百强数据尚未发布，但根据2016年的数据显示，百强企业销售规模为2.1万亿，同比增长3.5%，为有统计记录以来最低的一年。而销售负增长的企业达到了34家，比2015年增加了3家。
“关店潮”席卷各地，零售新形态的崛起，人力、租金等经营成本的急剧攀升，以及电商冲击所带来的线下营业额退减，都是这场寒潮到来的主要原因。
空置率攀升，铁打的mall 流水的店
笔者最近接触了几个二、三线城市的商业地产项目，现场调研时发现无一不是空置率高、人流量少、招商困难、运营能力不足。
近几年，受到电商冲击，实体店的营业额不断下降，同时由于人工成本和租金的上涨，不少商铺仅能实现微利甚至亏损，导致商铺纷纷撤离，造成了商业综合体空置率高企的状况。
下图是一个空置率高达70%的四线城市购物中心：
商业物业评估主要关注因素
笔者从近期所接触的商业综合体了解到商业项目的租金方式，主要包括纯租金、纯扣点以及租金加扣点相结合、租金及扣点就高等形式。不同商业业态在租金方式的选择上有很大差异，服务类业态在运营方式上会同时采用上述四种租金形式，而娱乐休闲类业态则一般采用纯租金的租金形式。各行各业的商业业态在承租水平上差异较大，一般来说，餐饮、娱乐、百货的承租水平较高，而超市因为毛利较低，承租水平则相应较低，不同业态的特点及承租水平详见下图。
数据来源：小资家在对商业地产进行评估时，我们通常的做法有两种，第一种是进行市场调研，了解估价对象本身以及周边同类市场的出租情况，以此租金水平作为参考依据得出估价对象的价值；第二种则是通过商业物业的实际运营情况来测算其价值。然而这两种方式所得到的结果都不够全面，尤其是目前部分城市购物中心空置率高企、运营能力不足，或者是商业物业位于核心区域但仍处于培育期，导致较低的租金及运营收入，仅采用一种方式会存在高估或者低估商业物业价值的可能。
综上，商业地产的运营情况及物业的租金水平对于评估而言具有同等的重要性。目前综合性购物中心具有商户租赁期较长，涵盖业态较广泛、租金收取模式多样化、所在区域商场档次差异化、商业物业所处发展阶段不同等特点，这些因素对商业物业的价值均会造成较大的影响。
商业物业所处发展阶段
数据来源：小资家小结
在当前零售业“关店潮”无比凶猛的背景下，以及在商业物业特殊性繁多的前提下对商业物业进行评估，对估价师提出了更高的要求。估价师要在了解近期商铺出售、出租的成交情况之余，结合现有租赁合同下的租金方式、商场主要业态的承租水平、商场年营业额情况，分析商业物业所处的发展阶段、未来商业发展趋势及区域内竞争环境等综合判断物业价值。只有进行更为全面的市场调研，才能充分挖掘商业物业的客观价值，估价师出具的报告结论才更具信服力。