随着服务业蛋糕的持续做大，“楼宇经济”在一线、新一线、以及二三线城市中占据越来越重要的比重。而随着住宅市场的持续限购，服务业经济的载体——写字楼，尤其是优质写字楼，或迎来投资风口。
本文选取了几个具有代表性的城市、城市群：重庆、广州、港澳大湾区及武汉，希望从这几个城市写字楼的发展中找寻一些商办地产行业趋势的走向。
重庆——优质写字楼市场壮大和蜕变
十年间，重庆优质写字楼存量从38万平方米迅速增长11倍至440万平方米，其中甲级写字楼存量已达到240余万平方米，全国排名第六。
城市发展突飞猛进
重庆十年内常住人口规模稳步增长突破三千万，主城区常住人口增长近200万。同期，人口回流趋势明显，且外来人口规模十年翻倍，人口向主城区和大都市圈转移集聚，城市集聚效应凸显。
在经济方面，重庆gdp十年增长超三倍，大都市圈极化效应显着，产业结构二三切换，三产在各层级超越二产规模，为转型发展注入新动能。在交通基础设施方面，全市重大交通基础设施实现跨越发展，主城区交通基础设施加速建设，支撑城市扩张和内畅外联，提升城市对外开放度。
零售物业市场百花齐放
十年间，重庆零售物业存量从100万平方米迅速增长到近600万平方米，全国排名第六，并在2009年出现转折点，购物中心超越百货成为市场主角。但是，连年供应高峰加剧市场竞争，逐步推高市场空置率，导致租金逐渐出现滞涨，区域分化愈发突出。
随着城市拓展和人口外迁，零售项目亦从城市核心向外拓展，带动新牌坊等新兴区域的零售市场崛起；且由于重庆地形影响，新光天地、国金中心、万象城等不少高端零售物业也于非核心商圈形成重庆特殊的零售市场竞合格局。品牌方面，城市消费力增长和辐射圈层扩大，使得重庆持续获得国际知名品牌青睐，品牌渗透率十年间大幅提高，拉近了与全国零售高线城市的距离。
优质写字楼市场壮大和蜕变。十年间，重庆优质写字楼存量从38万平方米迅速增长11倍至440万平方米，其中甲级写字楼存量已达到240余万平方米，全国排名第六。急速增长的规模也阶段性造成市场供需承压，而空置率逐步走高且近年一直保持高位，又导致租金十年间先扬后抑——2015年初进入租金下跌拐点，当前需求相对回暖趋势促使租金降幅放缓
此外，写字楼存量规模增长推动商务区发展从一到多，地形和产业升级促成多组团发展格局凸显。甲级写字楼硬件设施标准日益提高，单一业权楼宇逐步主导市场，较好品质楼宇愈发受到市场青睐，在下行市场的租金抗跌性明显较强。
广州——市场需求后劲充足
8月广州市写字楼成交量成交量为78908㎡，同比上升159%，环比7月上升14%，是今年以来第二成交高位，而且6-8月连续三个月成交均处于7-8万㎡较高水平，在大宗交易拉动之下广州写字楼市场持续活跃。
合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，目前全国乃至整个亚洲区域商业市场的大宗交易仍以写字楼占比较大，一方面优质写字楼一般具有较好保值性，另一方面写字楼有较为稳定的租金收入，因此无论自用还是投资都会是不错的选择。
而目前大宗交易乃至整个写字楼市场以国内企业及资金购入为主，中美贸易战可能会对个别办公购置或租赁需求造成影响，但在国内各大行业如金融保险、it互联网、人工智能及生物医药等蓬勃发展趋势之下，写字楼市场仍有足够的需求作为支撑。
粤港澳——优质写字楼成粤港澳大湾区投资热门
雄跨粤港澳大湾区核心城市的广深港高铁开通在即，“1 小时经济圈”将大力推动高铁沿线物业增值。粤港澳大湾区的全面加速发展，为广州及深圳房地产投资市场带来了新机遇。
纵观2018 年上半年大湾区核心城市投资市场的表现，广州录得主要大宗物业成交额超过79 亿元。其中，写字楼是最受欢迎的物业类型，既有多个整层的成交，也有小独栋甚至整栋的成交。与此同时，深圳房地产大宗交易市场录得超过72 亿元成交额，写字楼大宗交易占大头。
优质写字楼成投资大热
优质写字楼资产备受投资者青睐。广州写字楼投资市场上半年成交金额录得约25亿元，占到交易总额的31.3%。成交客户多为金融投资及科技信息类企业，一方面是出于办公自用需求，办公升级如扩大面积和地段优化选择，另一方面是看中物业未来的增值空间及地段稀缺性。
深圳写字楼投资市场亦表现不俗，除了政府投资方持续作为活跃买家之外，外资机构也正积极地进入深圳的投资市场。具有政府背景的投资方收购物业作为招商引资及人才引进的物业储备，依然非常的活跃，而大湾区便利的交通网络，将有利深港融合进一步加强，深圳的优质物业将有长足的上升空间，吸引来自海内外的投资者。
广深港高铁开通后，发达的交通网络、完善的基础设施和生活配套将带动经济腾飞发展。广州、深圳及香港三大湾区核心城市的优势互补及融合发展将进一步得到加强。强势的经济发展将有力带动投资市场对广深两地优质物业的需求，有望迎来更多成交。
武汉——武汉办公楼新时代
结合区域经济、行业发展，通过对数据及市场信息的深度挖掘，我们从三个维度得出分析结论：武汉优质写字楼市场长期仍具潜力。
区域经济面：第三产业发展迅猛
第三产业发展迅猛
武汉市第三产业增速连续2年超过gdp增速，产值占比连续4年回升，2016年占比达到52.8%。其中金融业、科技行业发展势头良好，金融机构本外币存贷款余额、高新技术产值等均保持较大幅度的增长态势，截止2016年末，总部在汉金融机构达25家，上市公司70家。
数据来源：武汉市统计局，永信行数据来源：武汉市统计局，永信行数据来源：武汉市统计局，永信行以8%的复合增长率估算，2024年武汉服务业产值将超过1万亿，2026年，将达1.26万亿，超过深圳现有水平，政策驱动下，服务经济的结构亦将得到进一步优化——以金融、高科技为代表的优质服务业是优质写字楼的主要买家或租户。
国家中心城市的建设契机
2016年末，国家发改委正式批复：支持武汉建设国家中心城市。
2017年初，随着新的领导班子到任，长江主轴、招商引资“一号工程”、招才引智等新理念为武汉的优质写字楼市场提供了广阔的预期空间。上半年招商引资实际到位资金4518亿元、增长42.2%，根据规划，武汉将在未来5年实现招商引资实际到位资金年均增长15%左右。
本轮招商引资中，研发中心、总部、第二总部更是重点所在，亦是政府所强调的“新经济”。优质的“新经济”刺激了对优质写字楼的需求。而政策则进一步催化这种需求的落地，政府对于对新引进且经区招商引资工作领导小组认定的企业，自企业正常经营之日起，新购建、租赁自用办公用房将高额补贴。
行业面：楼宇经济3.0时代到来
楼宇经济“服务+”时代来临
从改革开放至今，随着经济，尤其是服务经济的快速发展，中国一二线城市的楼宇经济大致经历了三个阶段。
表：楼宇经济的发展阶段楼宇经济3.0时代，高品质、高服务的楼宇产品的稀缺效应，将会进一步得到市场青睐。
武汉优质物业缺位
大中城市中，武汉楼宇经济起步较晚，地方层面的重视亦不足，尽管2011年民生银行大厦的交付开启了武汉新一轮优质写字楼的建设潮，但总体上，武汉仍处于楼宇经济2.0阶段，区位分散、品质不足、服务不够、产权分散是其主要特征。
楼宇经济是工业化后期以及后工业化阶段的产物，服务业逐渐取代制造业成为经济主发动机，集中、集约、高效、共享是服务业的主要特征，而楼宇则是服务业的载体。武汉楼宇经济发展相对滞后，高品质、优服务的优质物业相对缺位。随着楼宇经济3.0的到来，武汉对于高品质办公物业的需求将进一步凸显。
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