万丰小区50-----53幢物业说撤就撤，业主怎么办

万丰小区50-----53幢物业说撤就撤，业主怎么办？这大夏天的垃圾成堆，臭气熏天…月底还要给我们断水断电。我不明白金龙房地产公司是如何管理运行的？难道可以只管盖房子吗？业主的权利何在？

莲都区建设分局回复 2014-08-07 15:34 尊敬的市民：您好！就您反映的万丰小区50-53幢物业问题，现答复如下： 1、万丰小区50-53幢（金龙商厦）原由浙江金龙物业公司提供前期物业服务，于2003年9月开始进驻，合同期至该项目业委会成立。2006年该项目业委会成立后，继续由浙江金龙物业公司参照原合同约定标准进行服务。近期，据物业公司反映，由于小区面积小，物业收费标准低，加上部分业主拒交物业费，导致企业收不抵支，经营亏损。该公司根据《浙江省物业项目服务退出管理办法》第7条前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出项目服务管理的规定程序于2014年2月17日退出服务。但由于当时正值春节假期和创卫攻坚期，为保证小区业主正常生活秩序，经我局与其协商同意后，其继续维持物业服务。2014年7月16日浙江金龙物业以书面形式告知业主，并定于2014年7月21日退出该项目。 2、鉴于金龙商厦物业退出、暂处失管的实际，建议金龙商厦全体业主按照《浙江省物业管理条例》和《丽水市物业管理办法》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质的物业服务企业，为小区专业化的物业管理服务。或由全体业主决定实施自主管理。 3、根据《物业管理条例》第6条规定，业主在物业管理活动中，享有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；选举业主委员会成员，并享有被选举权等权利。根据《浙江省物业管理条例》和《丽水市物业管理办法》规定，建设单位应当履行选聘前期物业服务企业、制定临时管理规约、协助召开首次业主大会等职责。感谢您对物业管理工作的关注！我局将持续关注金龙商厦物业管理问题，并积极协助街道社区、金龙商厦业主做好相关服务工作。莲都区建设分局回复 2014-07-30 15:12 办理中~

选择物业是业主的权利，当然物业也可以双向选择业主。

还不如自己业主组织几个老人家帮忙清理打扫。

不过我觉得说撤就撤是有点问题的，至少应该提前告知·至少一个月

金龙物业本来就不怎么靠谱

物业其实也很难做，经常物业费都收不起来

物业公司要撤，应该在本网上也发个通知，省的很多人说没看到。:lol

是一个恶性循环了

老小区的管理是个问题，和物业的矛盾也不是一天两天的

为什么还要断水断电？他们有这个权利吗？

要在小区内重要位置张贴告示，要在楼道口显眼位置张贴告示

我感觉丽水的老小区物业公司都处于脱管的状态，之前不是大洋河也出了这样的事情嘛，当然这和物业及业主之间沟通不到位有关，但是，业主觉得物业没提供相应的服务所以不交钱，物业觉得业主不交钱所以不提供服务，就这样下去，矛盾最终就会激化，这个时候就需要政府部门出面了，其实最好是建立一个制度。

之前是不是他们也闹过啊？这样不是长久之计哦

美国业主委员会制度借鉴【作者】沈克明【来源】《中国物业管理》美国业委会的筹办、选举、义务与权力是以商业模式来建立运行的；而国内是以行政模式来组建业委会，以业主大会形式来维权与倡导和谐。在美国，业委会的权力比物业服务企业大，它是小区的最高领导层。小区公寓的业委会成立后，它具有审议、准核、决策的大权，大楼运行与品质的好坏就掌握在业委会这几个人的手中。而物业服务企业或管理人员只有汇报、提议与执行的职责，物业服务企业不称职，不符合业委会的要求，业委会不必动用业主大会讨论，可随时决议解雇他们。从俗语RunABuilding说起英语“Run”是奔、跑的意思，但说句“RunABuilding”，在美国物业管理行业里的人一听就懂，它的意思是指：实权人／业委会／管理公司操纵运行(公寓小区)的Business (商业，生意)。虽然这是通俗叫法，但含义很深，比常用的书面语 PropertyManagement(物业管理)深奥的多。美国公寓的业委会通常也叫 (BOARD)理事会。通常，就是由这个理事会来操纵公寓小区这个“公司”的生存与业务的，而这个“公司”的总经理，就是聘用的物业服务企业。在美国，业主买了公寓的一套或两套单元，那就算是这个公寓的一个股东。尤其是美国的合作公寓，买它一个单元，政府不发房产证给你，而是给你这个合作公寓几份股份。你卖出自己的单元，就是把股份转让给他人。美国的业主很明白自己在公寓小区的地位，以及业委会在公寓小区的地位。美国业委会的筹办、选举、义务与权力是以商业模式来建立运行的；而国内是以行政模式来组建业委会，以业主大会形式来维权与倡导和谐。限制开发商控制业委会在美国，一些公寓销售计划书中的理事会(业委会)选举方式、权力与义务、业委会的人数与分工、选举权与被选举权及选举过程等法规的描述篇幅，比国内一个省市的物业管理条例的全部内容，还要多出几页纸。业委会是公寓小区的理事会，无论是开发商还是业主，都想人选领导。由于开发商处于第一优先控制，为此，计划书中的前言中就以买卖双方的利益互相制约条款来控制开发商对业委会的占据权。一个新公寓开盘这天起，开发商有两年担任业委会主席及其他职务的权利，或指定他的代理人担任。换句话说，开发商有两年时间来掌控整个公寓的运作，因为这时候，房子还都是他的，他拥有这些产权，他是大股东。但是，如果一年以后，有51％的单元售出了(确切地是 51％COMMONINTEREST出售)，开发商的股份卖出了，开发商拥有股份低于广大业主了，业主就有权自行选举业委会。就是说，房子卖得好，开发商就失去对业委会的控制权。对此开玩笑的解释是，开发商有权时没钱，有钱赚时就没有了权。在美，国，司法部门批准的公寓销售计划书有一条：只要开发商还有1％的单元在出售(这里特别要说明1％的单元不是留下来为自己用的)，开发商或他的代表就可以在业委会占有一席。如果他留下几套为自己使用，则他只算一个业主，与普通业主一样，那只有选举权和被选举权了。与国内不同的是，美国的公寓小区有物业自己(InternalRules)内部的法规——得到政府和司法部门认可的OfferingPlan销售计划书。有了内部法规，公寓小区业委会Run起 Building来，就有靠山的感觉了。业主选举的股份与权利因为美国各个公寓销售计划书都是根据公寓的实际情况而制订，所以业委会有一年选举一次的，也有两年选举一次的。有些公寓规定，业委会成员每届要通过选举连任或淘汰；有些公寓规定，业委会的主席和副主席不必改选，可以连任两届。以五人组成的业委会来说，职务分配如下：主席、副主席、财务、秘书及会员一人(国内各省市的物业管理条例没有列出业委会具体职务)，其中，每一个职务的职责是什么，写得清清楚楚。纽约的公寓业委会选举大部分是安排在公寓全体业主年会时举行，业主年会是业主对公寓(小区)业委会的工作评估，对物业服务企业的管理评估，也是对公寓年度财务报告的评议。如果业主不能亲自来参加年会与投票，可以事先写好委托书，要有两名见证人并经过公证，其亲朋好友就可以代表他参加年会与选举。在正常情况下，选举是业主年会的第二个议程，候选人有五至十分钟的自我介绍，业主记名投票产生，得票最高的五人当选。当然这些候选人必须是业主，在年会前一个月，他要把自己的简历(内容包括候选人姓名、单元号、电话、职业、经验、理念与承诺等)交给年会筹备小组，由筹备小组把候选人的简历印发(寄)给公寓小区每个业主，让大家了解与支持。这样的书面材料发给业主时，也让业主有一个存档的记录材料，以便在改选时，业主可以核实这位先生或太太当了一年官，是否言行一致，是决定要请他下台还是继续选他。美国的公寓小区选举业委会是记名投票。为什么要记名投票呢?美国公寓政策规定，你的单元大，交的物业管理费多，你的股份多，你的权利就大。也就是说得票的百分比不是一个单元一票，而是根据你的单元占整个公寓的多少 COMMONINTEREST(公摊比率)而定，三百平方米的单元比一百平方米的单元多三倍 COMMONINTEREST，拥有三百平方米的业主投的一票等于三个一百平方米的业主投的票。如果出席年会人数(COMMONINTEREST)不超过百分之五十，选举议程就不能进行。举个例吧，如果一栋28层梯型公寓有300套单元，一楼至十楼是大面积单元，十一楼到二十八楼是小面积单元，只要一至十楼的总面积超过十一至二十八楼的总面积，业委会选举时，那怕十一至二十八楼有250户业主全到场，只要50户一至十楼的业主缺席，选举议程就不可以执行。美国是资本主义国家，每样权利都讲钱与股份，这不同于国内每个业主都有均等的一票! 此外，有些大楼含有商业楼面，一般要求商业楼面独立水、电、煤与管理等费用，因为商业楼面与住宅有利益冲突。例如，商业楼面希望人多、兴旺，住宅居民希望人少、安宁；商业以盈利为目的，住宅区以安居为要求。所以，商业楼面的管理费与住宅不同，管理不能混合一起。商业楼面与住宅不能截然分开的公寓，众多的居民一般不选商家为业委会成员。因此，有些公寓销售计划书中会特地指出，五人业主委员中给商家业主一席之地。业委会的职责与权力国内业委会的权力不够明确，样样事情要业主大会来表决通过。事实上，国内的每个小区那么大，业主那么多，大小决定都要召集全体业主开会表决不是一个好办法——它看起来是民主，本质上缺乏集中的民主是假民主，好比让全国人民表态：“世博会”放在北京、上海、广州、重庆还是天津开? 美国的公寓赋予业委会的 DUTIESANDPOWERS(职责与权力)，列出的每一条内容下有几百上千字的说明。如果要一一列出陈述，恐怕要写上万字。美国业委会职责与权力最大的特点是，这个 InternalRules(内部法规)是由司法部门批准的，因此，行使这个权力是一锤定音，铛铛响的。美国的小区业委会不需挂靠什么街道、镇政府上级组织。业委会成员都是无薪资兼职的业主，他们有正当的职业与收入，不索取小区里的一分物业费。同时，因他们的时间与精力有限制，一般来说，如果法规赋予他们二十条职责与权力，大部分是通过委托给物业服务企业来执行的。这在每一条的细节中会讲清楚，哪一条要物业服务企业来执行。例如，业委会对小区的物业服务员工有雇用与培训、考勤、提薪的权力，但这一条就委托物业服务企业来执行了(美国小区的员工是属于小区支薪的职工，不是属于物业服务企业的职工)。但员工的聘用与解雇、提薪等重大人事，以及牵涉的物业费的事项，必须由物业服务企业上报业委会批准。还有设备的定期捡查与维护的职责(几乎每一样设备都要有合格使用证)，政府楼宇局每年派人来检查电梯、锅炉、空调等设备，消防系统由市消防局人员来检查。不同设备，不同期限，安全检查非常频繁。这些事都由业委会委托管理公司来配合执行。如果有违反政府部门规定或意外的事件发生，物业服务企业也要向业委会汇报，由业委会讨论作决定，请律师出面与政府有关部门打交道或商定使用其它方法。二手房买卖要由业委会同意下面以较长的篇幅举一个纽约二手房买卖的例子，来说明美国业委会的权利与物业管理的严谨性。前年，北京一家物业服务企业老总来E-MAIL说，他们经常收不到物业费，原因是公寓的单元买卖太多，转手太快。向旧的业主收，回答，我房卖掉了!问新业主收，他说我是刚买人的，旧帐不管。这位老总问：纽约物业管理有没有类似情况?在纽约怎么处理? 在美国，公寓小区的任何单元买卖必须在公寓业委会的“眼皮”下过户，二手房的买卖必须经过业委会同意。律师至少要看到由业委会主席或管理公司负责人签署的三份文件，这项买卖才可以进行。第一份是业主(卖方)的物业费全部付清证明书。例如，房产过户日期是8月1日，卖方的物业费必须交到7月30日，如果卖方的物业费只交到5月15日，过户时，买方的律师一定会要卖方把5月15日至7月30日的物业费付清。因为物业服务企业不会让任何人以任何理由拒交物业费却卖出他的单元。卖方在公寓财务上有任何不干净的尾巴，业委会是不会给出此信的(这封证明信一般由业委会委托物业服务企业经理签署)。第二份是HARMLESSLETTER，中文的意思是：不承担赔损证明。这份文件是买方与他的贷款银行必须拿到的。纽约的楼寓局、消防局、环保局等经常会到公寓小区检查，如有一点违反政府规定的行为，公寓就会受到VIOLATION(罚单)和SUMMONS(传票)。这份 HARMLESSLETTER是要写明公寓的所有罚单、传票、官司对新业主及他的贷款银行无关。这封证明信由业委会主席签署。笔者有个朋友住的公寓欠政府水费20多万美元，公寓正在与政府打官司。他在买人时，我提醒他一定要了解公寓的欠款、罚单与官司，一定要拿到公寓理事会的HARMLESSLETTER。后来，法庭裁决公寓败诉，每户要额外拿出近千元补交水费。而我朋友因持有HARMLESSLETTER，这罚款就不必交了。第三份是RIGHTOFFIRSTREF USALONSALEOFUNITSBYTHEBO ARDOFMANAGERS。中文意思是：公寓理事会(业委会)对出售单元的第一购买优先权。业主要卖掉自己的单元，还要取得最重要的一份文件，即公寓理事会放弃对该单元第一优先购买权。比如，有业主付不出贷款，房屋被银行查封，低于市场价抛出，或故意逃避增值税，把明价开低，桌下交易等，这时，公寓理事会就可以用第一优先权，以积累的物业基金把它买下来，把单元出租来增加物业基金或者改造为娱乐活动室、会议室等，为广大业主利益服务。现在，国内有些商业用房的业主为偷逃增值税，在出售房屋时明价开低，差额双方私下交易。这样的坏事，美国人也做，而且早就做了，并由此在管理上得到了经验，那就是 InternalRules制定了公寓理事会(业委会)具有购买业主房子的第一优先权政策，加以制约。二手房买卖的例子也清楚证明，美国的业委会对公寓小区是用商业模式来经营的。小区里的二手房买卖，必须经过业委会审核批准，最基本的功能是阻止没有交物业费的业主、破毁过公物的业主、与小区之间有法律官司的业主逃脱责任。同时，也防止有财务虚假的买主、不符合条件人住该小区的买主买人物业等等，以保障公寓小区的水准。国内现在的二手房买卖也要许多证明与公证，但其重点是为了避免业主与家庭成员之间的财产纠纷，与物业管理毫无关系或说关系不大。在此意义上来说，我们要理解为什么在美国，业委会的权力与卖个二手房也要搞得这么“复杂”。当然，这个模式也未必适合中国国情，参考而已! 作者系美国资深物业管理专家、经理人、顾问；曼哈顿西乐保护业主权利协会顾问

金龙房地产公司撤物业的目的只有一个，就是想让小区业主牺牲自己合法权益，同意让他把违法建筑建成。为达到目的，让小区业主妥协。就使用撤物业,停水,停电,恐吓等卑鄙手段逼业主就范。

停水停电，这种天气怎么受得了

不管怎么样，还是管理没跟上

停水，停电？物业没有这个权利吧。

:L:L:L:L

物业公司蛮乱的

哎，没有物业很悲剧的

这个真是民生问题，要好好关注啊

看过，问题是为地下室的事？可能不在物业而是金龙公司为自己利益，在掐拍业主妥协？

承重墙被金龙房地产公司打穿了

绿化被金龙房地产公司毁了

门厅和小区的空地被违建了

建设局要好好介入一下，太过分了

这么热的天，垃圾不运怎么受得了啊

业主维权，执法局要金龙房地产公司恢复承重墙了

总要有个解决方案的吧

门厅和小区空地的违法建筑要拆了

楼上的，这是大家维权成功的意思吗

那你发个主帖庆祝一下呢，发在这里，我以为物业因为大家维权成功了，生气了，才撤离了呢

不管怎么说先祝贺一下楼主维权成功

金龙房地产公司“生气”了，小区业主遭殃了

不会吧，太搞笑了

物业费不交才被撤吧